こんな出費も必要経費になるの?判断が難しい不動産投資の「必要経費」について

必要経費

不動産投資でより多くのキャッシュを残すためには、利益を出すことはもちろんですが、「必要経費」についても正確に計上することがとても重要です。不動産投資の必要経費は、所得税や住民税の節税に大きく関わるため、必要経費として認められる範囲について、正しい知識をもっておく必要があります。

そこで今回は、不動産投資において計上できる必要経費の範囲について、判定が難しいものを中心に解説していきたいと思います。

不動産投資における必要経費の重要性について

必要経費
必要経費の詳細について触れる前に、そもそも、なぜそこまで必要経費が重要なのかについて解説したいと思います。不動産投資において課税される所得税は、不動産所得に対して課税されるのですが、不動産所得は家賃などの収入から必要経費を差し引いた金額となるため、必要経費が多ければ多いほど、不動産所得を圧縮して節税することができるのです。ただし、ただ単に必要経費を増やそうとすれば、必要経費分キャッシュアウトしてしまうため、節税にはなっても手元にキャッシュは残りません。そのため、不動産投資における必要経費は、経費を増やすことが重要なのではなく、発生している経費を漏れなく計上することが重要なのです。

不動産投資における代表的な必要経費

必要経費の重要性についてお分かりいただけましたでしょうか。

それでは次に、代表的な必要経費について見ていきたいと思います。

・修繕費
・損害保険料
・税金
・減価償却費
・借入利息(建物部分)
・管理料
・広告宣伝費
・税理士及び司法書士費用

これらが代表的な必要経費です。ただ、今回はこういった代表的な項目ではなく、見落とされがちなものや、税務調査が入った場合に判断が難しいものなどについて細かく掘り下げていきたいと思います。

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不動産投資でも交通費は必要経費になる

意外と忘れられがちなのが「交通費」です。外回り営業をしている会社員であれば、頻繁に交通費を経費として精算するかもしれませんが、不動産投資で交通費を漏れなく経費として計上している投資家は、そこまで多くないでしょう。不動産投資でも、一定の範囲内であれば交通費が必要経費として認められます。具体的には、購入する物件の下見や、物件の管理、売買契約などのために移動した交通費です。

「交通費なんて大した金額ではないのでは?」と思うかもしれませんが、不動産投資を続けていると、様々な地域の物件を所有することになるため、いくら管理会社に管理を委託したとしても、ある程度は現地や不動産会社を訪れる必要性が出てきます。また、地方に居住している不動産投資家が、都心部の不動産を購入する場合については、現地を見学するだけでも新幹線代や航空機代、さらにはホテルの宿泊費などもかかるため、経費としては決して無視できない金額になるのです。

意外とかかる通信費

通信費とは、主に通話料やインターネット利用料などが該当します。中でも、不動産投資で一番かかる通信費が「携帯電話」の料金です。ただし、携帯電話については不動産投資以外でも使用するため、必要経費として認められるのは、管理会社や不動産会社、物件に居住している入居者や賃借人と連絡を取る際に使った通話料に限定されます。できれば、携帯電話会社から、通話明細を取り寄せて、該当する通話とそれに対応する通話料を割り出して必要経費として計上することが望ましいでしょう。

ただ、最近では通話料自体が定額になる料金プランなどもあるため、不動産投資とそれ以外のものを明確に区分することが難しくなっています。そのような場合は、携帯電話料金の一定割合を経費として申告するケースもあるようです。不動産投資に関連する通話は、トラブルやクレームだったりすると通話時間が長くなり、通話料金が高額になることもしばしばあります。必要経費として漏れなく計上するよう心がけましょう。

情報や知識の収集も経費

不動産投資は情報や知識を、学校で教えてもらえるわけではありません。不動産投資で成功していくためには、自ら積極的に情報収集して学んでいく意欲が必要です。そこで浮上してくる経費が「新聞図書費」です。例えば、不動産の動向を探るために支出している、不動産関係の新聞の購読料や、不動産投資関連の書籍の購入費用などについては、一定の範囲で新聞図書費として必要経費に参入することができます。

不動産投資でも使える接待交際費

不動産投資にはあまり縁がなさそうな接待交際費ですが、上手に活用することで十分必要経費として有効です。ただ、あくまで不動産投資に関係する支出でなければならないため、乱用してなんでもかんでも経費として計上することは避けなければなりません。

不動産投資において、一般的に認められる接待交際費としては以下の通りです。

・税務上の打ち合わせなどで税理士と飲食した場合
・管理会社の担当者などとの打ち合わせで飲食した場合
・不動産投資家との意見交換などで飲食した場合

また、不動産投資を法人化すると接待交際費として認められる範囲はもっと広くなるのですが、それについては後ほど解説します。

消耗品も忘れずに必要経費

不動産投資はオフィス仕事ではありませんが、ある程度の消耗品は必要です。ペンやノートといった、基本的な文房具はもちろんですが、もう少し金額が高いところでは、物件現地を撮影するために必要な「デジタルカメラ」や、何かと必要になる「パソコン」や「プリンター」などについても、一定の範囲内で経費にできます。

不動産投資を法人化すれば、必要経費の範囲が広くなる

法人化
不動産投資において必要経費となる範囲については、個人と法人で大きく異なります。不動産投資を個人事業として行なっている場合は、所得税法によって必要経費の範囲が明確に規定されていないため、税務上認められる範囲は限定的です。具体的には、実際に支出した経費のうち「業務の遂行上直接必要と認められるもの」に限定されます。例えば交際費については、必要最低限の飲食費用のほか、不動産会社や管理会社に対するお中元やお歳暮程度ですが、不動産投資を法人化することで、交際費として認められる範囲が広くなります。

交通費はさらに有利になる

また、交通費については不動産投資を法人化することで、より広く認められるようになるほか、別途「旅費交通費規定」などの社内規定を設けることで、実際に支出した交通費のほかに「日当」を支給し、それを必要経費として計上することも可能になります。例えば、会社員が遠方に出張した場合は、「出張手当」などがつくことがありますが、これを不動産投資に応用するのです。個人事業の場合、自分自身に出張手当を支払うことは自由ですが、税務上は必要経費として計上することはできません。

一方で、不動産投資を法人化した場合については、従業員と経営者に支払った出張手当についても、支給した全額について必要経費として計上することが可能です。また、出張手当については、不自然に高額な金額でなければ、給与としては扱われないため、支給したとしても所得税や住民税も課税されません。このように、不動産投資を法人化すると、より必要経費の範囲が広がるため、不動産投資がある程度の規模に到達した場合は、法人化を検討するとよいでしょう。

修繕費用を必要経費とする場合の注意点

不動産投資において、非常に高額となる可能性がある必要経費が「修繕費用」です。修繕費用と一言でいっても、ちょっとした修理費用もあれば、大掛かりなリフォーム費用もあります。修繕費用を必要経費として計上する場合は、その計上の仕方に注意が必要です。

一般的な修繕や賃借人の入退室にともなう原状回復工事であれば、かかった修繕費用を一括で必要経費として計上できます。ただし、物件の機能性などを今よりも向上させる目的で行うリフォーム工事などについては、資本的支出に該当し、一括で計上するのではなく、減価償却資産として処理する必要性が出てくるのです。減価償却によって経費計上すると、一度に計上できる必要経費が少なくなるため、単年度の節税を考えている場合は、不都合が生じる可能性があります。

特に税務調査などでは、リフォーム工事の中身ではなく、リフォーム工事の総額が高額になると減価償却資産であるとの指摘を受けることがあるようです。もしもそうなると、リフォーム工事費が建物の取得費に加わることになるため、償却期間が長くなってしまう可能性があります。このような指摘を受けた場合は、リフォーム工事の明細を確認することがポイントです。工事総額が高額だったとしても、1つ1つの工事内容について独立していて、しかも少額である場合については、減価償却ではなく、一括計上できる場合もあるので覚えておきましょう。

空室のままほったらかしにすると、必要経費として認められない?

最近は古くなった空き家を賃貸物件として再生させるという手法で、不動産投資をする人が増えてきました。ただ、空き家などの一軒家の場合は、不動産投資として運用しているのか、個人的に使用しているのかが曖昧になることがあり、これが必要経費の範囲にも影響するため注意が必要です。

例えば、古くなった一軒家をとり壊す場合、高額な取り壊し費用がかかります。一軒家を不動産投資として運用していたのであれば、取り壊し費用についても必要経費として認められるでしょう。ところが、長期にわたって一軒家が空室で賃貸募集もされていなかった場合については、取り壊し費用が必要経費として認められません。あくまで、賃借人を募集していたにもかかわらず、人気がなくて決まらなかった、という理由であれば認められる可能性はありますが、単に前入居者が退去して、そのまま長期にわたって放置していたのであれば、不動産投資の必要経費には認められないのです。

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まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は、不動産投資の必要経費の中でも、初心者不動産投資家が見落としやすい項目や、判断が難しい項目を中心に解説してきました。必要経費を無駄に増やしても、キャッシュは蓄積していきません。まずは、支出した費用の中で、必要経費に該当するものを漏れなく計上することが重要です。その上で、余裕があれば将来的に法人化などの対策を講じていくとよいでしょう。

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