不動産投資は生命保険代わりになる!?その理由と注意点を把握しよう

生命保険

老後や万が一に備えて生命保険に加入している方も少なくないと思います。「いざというときに困らないために」とはいえ、月々の掛け金は決して安くはないですし負担に感じている方もいるでしょう。最近副業として取り組む方も増えている不動産投資は、生命保険同様の効果を期待して取り組む方もいるようです。

生命保険代わりになる上に毎月家賃収入が得られるのであれば、たしかに不動産投資のほうがお得です。仕事以外で固定収入を得ることを目的とする不動産投資と万が一の病気やけがなどに備える生命保険、まったく関係ないように思えるこの二つはどのような理由で近い効果を持っているといわれるのでしょうか。

この記事では、不動産投資が生命保険の代わりになるといわれる理由や注意点、さらに不動産投資を行う際にオーナー・入居者が加入しておきたい保険について解説します。

不動産投資には生命保険に近い効果がある

生命保険
「失敗する可能性もある不動産投資が、万が一の備えとして加入する生命保険の代わりとなるって一体どういうこと?」と不思議に思っている方もいるでしょう。どのような仕組みで生命保険の代わりとなるのかを詳しく解説していきます。

ローンには団体信用生命保険が付いてくる

不動産投資物件を購入する際、ほとんどの場合でローンを組むことになります。そのときに金融機関から借入の条件とされるのが団体信用生命保険(通称「団信」)への加入です。ローン返済期間中に債務者が死亡した・高度障害状態になった場合、ローン返済が滞って金融機関が損失を被る可能性があります。

団体信用生命保険は、債務者に万が一のことがあった際にローン残債を代わりに返済してくれるというもの。それによって金融機関には損失が発生することなく、遺族もローン返済を迫られることなく不動産を資産として相続できるようになっています。(※現金・預貯金などの金融資産の相続は相続税評価額100%ですが、不動産物件を相続する場合は、物件にもよりますが60%程度に軽減されることもあります)

相続した不動産はそのまま賃貸経営を続け生活費として家賃収入を得る・売却してまとまった現金を得るなど、使い道は遺族の自由ですが、残された家族の生活が保障されるのには変わりありません。生命保険も被保険者が死亡した際に遺族が保険金を受け取れるようになっているものがありますが、不動産投資(団体信用生命保険)も生命保険も、ローン契約者の万が一のときに家族の生活を支えるという点では同じなのです。

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通常の生命保険との違いとは

団体信用生命保険は名前のとおり「団体」で加入する保険であるため掛け金が比較的安いということ、そして生命保険のように年齢に関係なく一定料率であることが生命保険との違いとして挙げられます。また、ローンの残債に応じて保険料が決まるため、ローン返済額が少なくなればその分保険料は下がります。

「不動産投資のほうが生命保険よりお得」といわれるのは、加入時の年齢によって支払う保険料が高くなることがなく、生命保険より安く家族に資産を残せるという理由からなのです。以前はローン契約者の死亡・高度障害といった場合にしか保障されなかった団体信用生命保険も、最近はがん・急性心筋梗塞・脳卒中の3大疾病保障がついているなど保障が充実したものも出てきています。

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不動産投資(団体信用生命保険)のデメリット

掛け金が安く生命保険同様しっかりと保障してもらえることを考えると、たしかに不動産投資のほうがお得であると思えます。しかし、不動産投資(団体信用生命保険)にも以下のようなリスクがあるということを知っておきましょう。

・基本的に返済開始後や途中解約後に加入することはできない
・健康状態を正しく伝えていなかった場合、告知義務違反で保険金の支払いが拒否される
・生命保険料控除の対象外である

生命保険同様、団体信用生命保険も健康状態によっては加入できないことがあります。ただ一般的に生命保険より加入の審査基準がゆるく、特に保険料割増で加入できる「ワイド団信」なら最初に断られた方でも加入できる場合も。加入時に健康状態を正しく伝えていないと、いざというときに保険金が支払われないという事態になりかねないので注意しましょう。

また団体信用生命保険は名称に「生命保険」とはあるものの、生命保険料控除の対象外であることにも注意が必要です。民間の生命保険であれば、毎月(毎年)の掛け金の一部が控除される仕組みになっています。しかしこの控除は保険金の受取人が本人、または配偶者やその他家族である場合のみを対象としており、団体信用生命保険では保険金の受取人は銀行などの金融機関であるため対象外となるのです。

生命保険(死亡保険)にはどんな種類があるの?

不動産投資と生命保険(死亡保険)を比較するには、まず生命保険にどんな種類があるのかを知っておきましょう。生命保険にもさまざまなタイプのものが出ていますが、大まかに分類すると以下の3つに分けられます

定期保険

スタンダードなタイプのもので、一定期間(10年・15年・20年、「加入者が○歳になるまで」など)のみ保障される保険です。掛け捨てとなることがほとんどであるため、保険料は他のタイプのものと比べると安く抑えられます。しかし掛け捨てということからもわかるように、老後の生活を保障するためのものではなく、保障期間内に被保険者が亡くならなければ保険金を受け取ることはできません。更新は何度でもできるものが多いですが、年齢が高くなればなるほど掛け金は高くなり、一定の年齢に達した場合は更新不可となるものもあるため注意が必要です。

終身保険

中途解約しない限り一生涯保障が続き、必ず保険金(死亡保険金・高度障害保険金)が受け取れる保険です。中途解約をした場合でも、一定以上の期間保険料の支払いをしていればある程度まとまった金額の解約返戻金が受け取れるようになっています。(ただし10年以内など短期間で解約した場合は、支払い済みの保険料より少ない額しか受け取れない可能性も)

生涯保障が受けられ、貯蓄もできるということから月々の掛け金は高額になります。被保険者が死亡した場合、遺族に支払われる死亡保険金は「みなし相続財産」として相続税の課税対象となります。しかし保険金には非課税枠が設けられており結果として相続税対策になるため、資産の一部を終身保険として保有する方もいるようです。

養老保険

養老保険は定期保険と同じく保障期間が限られていますが、老後のために貯蓄ができて死亡リスクにも備えられるというのが特徴です。保障期間内に被保険者に万が一のことがあれば遺族はもちろん保険金を受け取れますし、保障期間が終了した際も死亡保険金と同額の満期保険金が必ず受け取れるので、保険というより死亡保障付きの貯金とも考えられるでしょう。ただ死亡保険金と同額の満期保険金が受け取れるという特徴もあって、定期保険や終身保険と比較すると月々の掛け金は高くなります

不動産投資家が加入しておくべき3つの保険

印鑑
どんなに勉強して知識を得ても、そうした知識だけではどうにもできないリスクが不動産投資にはついて回ります。たとえば台風や地震といった自然災害、入居者の死亡などです。こうしたリスクは事前に防ぐのが難しいですが、保険に加入しておくことでダメージを最低限にとどめることはできます大切な資産を守るためにも、不動産投資を行う際に加入したい保険を確認しておきましょう。

1:火災保険

名前のとおり火災で受けた損害をカバーしてくれるのが火災保険です。火災以外に以下のようなケースでも補償を受けることができ、補償範囲は住宅だけでなく、家財(家具や家電)も含まれます

・落雷(例:自宅に雷が落ちてテレビが壊れたので買い替えた)
・水濡れ(例:給排水管が破裂して水浸しになり家具を買い替えた)
・盗難(例:空き巣に家財を盗まれたので新しいものを購入した) 

ただし注意点として、地震が原因の火災や建物の損壊の場合、直接の原因は地震とみなされるため火災保険だけでは補償されません以下でご紹介する地震保険にセットで加入する必要があります。保険には、基本的な保障内容を変更・追加・削除する特約というものがあります。不動産オーナー向けの火災保険には、一般的な火災保険では補償しきれない部分を補う以下のような特約が設けられています

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家主費用補償特約

自殺・孤独死・犯罪死などで賃貸住宅が損害を受けた場合に、空室期間・値引き期間中の家賃損失、部屋の原状回復費用や遺品整理費用などを補償してくれます。近年、高齢化が進むとともに高齢者の孤独死も増えていますが、事件性がない場合であっても孤独死などが発生した物件は敬遠される傾向にあります。空室状態が長く続く・家賃を値引きせざるを得ないことも考えられるため、不安な場合は備えておくといいでしょう。

家賃収入補償特約

・火災で建物が焼失したため家賃収入が得られなくなった
・大雨で床上浸水したため家賃収入が得られなくなった

このような場合に復旧期間内に生じた家賃収入の損失を補償してくれます。

建物付属電気的・機械的事故補償特約

賃貸物件の設備(エレベーターや空調など)において電気的・機械的な事故が起こった場合に補償してくれます。エレベーターなどがない賃貸アパートなどにはあまり必要ないでしょう。

類焼損害補償特約

万が一所有物件で火災が起こり隣の建物まで延焼した場合でも、失火責任法という法律では、重大な過失がない限り火災の原因となった人は賠償責任を問われることはないと定められています。しかし「責任を問われないからといって、そのままにしておくのは……」という大家さんもいるでしょう。この特約に入っておけば、延焼により損害を受けた建物や家財を補償してくれます。

2:地震保険

地震大国といわれる日本で不動産投資を行うのであれば、地震保険への加入は必須だといえます。これまで大きな地震がなく被害を受けたことがない地域であっても、「この先も絶対に大丈夫」とは言い切れないですよね。地震保険の補償範囲は、火災保険では補償されない地震や噴火、地震が原因の火災、津波、建物の損壊、家財の損失となっています。見舞金が支払われるわけではなく、あくまで住居の損害状況を見て保険金が支払われるという形になります。

日本では「地震保険に関する法律」に基づいて保険会社と政府が共同で保険を運営しているため、どの保険会社で加入しても補償内容・保険料には変わりありません。地震保険は単独での加入はできず火災保険に付帯する形で加入することになるので注意しましょう。火災保険に加入していれば、契約途中からでも地震保険への加入は可能です。

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3:施設賠償責任保険

建物の管理不備や建物の使用などが原因で事故が起こり、他人の物を壊した・けがを負わせたといった場合に、医療費など賠償費用を補償してくれるものです。こちらも地震保険同様、基本的には火災保険に付帯する形になりますが、単独で加入できるものもあります。

アパート・マンションの老朽化が原因で起きた事故にも対応しているので、特に築古物件の購入を考えている方はこの保険についてもしっかり検討しましょう。損害賠償金額は場合によっては数千万~数億円にまで上る可能性も。これほどまでの巨額の借金を自分で背負うことになったら不動産投資どころではなくなってしまうので、加入しておくことをおすすめします。

保険を選ぶ際のポイント

保険を選ぶ際のポイントとしては、自分が必要とするところまでカバーしてくれるかどうかを確認することが挙げられます。保険の補償内容は少しずつ異なり、たとえば火災保険Aでは水害への補償があるけれど火災保険Bでは補償がないということも。管理会社や保険会社に任せきりにしてしまうと、あまり必要でない補償が入っている代わりに必要な部分のカバーが不十分、といったことが起こる可能性も考えられます。自分でも補償内容をしっかりと確認し、どれが必要・不要かを吟味して所有物件に合う保険を選びましょう

保険代理店を利用する場合は、スタッフの知識・実務経験が十分で説明もきちんとしてくれるかどうかという点がポイントです。保険に関する知識が豊富で稟議が通りやすい文書が作れる代理店であればリスクを軽減でき、リスクにさらされた場合もしっかりと対応してくれるはずなので、安心して不動産投資が行えるでしょう。自分で見つけるのは難しそうという場合は、まずは不動産会社に相談してみてください

入居者に加入してもらいたい4つの保険とその理由

保険加入
先ほど不動産投資家(オーナー側)が加入すべき保険をご紹介しましたが、賃貸マンション・アパートの入居者にも加入してもらう必要がある保険がいくつかあります。入居者自身の家財を守るため、そして退去時に原状回復義務をきちんと果たしてもらうためにも以下の4つの保険についてきちんと知っておき、忘れずに加入してもらうようにしましょう

1:火災保険(家財保険)

賃貸物件の入居者が火災保険に加入する必要があるのは、火災などで自分自身の家財が損害を受けた場合に補償してもらうためです。家財の補償が主となるため、家財保険とも呼ばれます。この保険で補償が受けられるのは1つの家財につき100万円までで、30万円以上の美術品・貴金属はあらかじめ保険会社に申告する必要がある(申告していない場合は補償されない)ので注意しましょう。

また、火災保険に加入していても補償の範囲外のものや保険金の支払いがされないものがあったり、補償されても全額支払われるとは限らないので、約款にある記載をきちんと確認してもらう必要があります。「家財にこだわりがない」、「高価な家財を持っていない」という方であれば、無理に高額な保険に加入してもらわなくてもよいでしょう。入居者が「不注意で火事を起こすことはない」と主張し、火災保険への加入を拒否することもあるかもしれませんが、入居者自身に自信があってもその隣に住む人はわかりません。先ほども少し触れましたが、失火責任法では火災を起こした本人に重大な過失がない限り賠償を求めることはできないため、隣人が起こした火災の延焼で損害を受けた場合でも、自分でまた家財を買い揃えなければならないのです。

「入居者の生活を守るためにも火災保険は必要である」ということをきちんと説明しましょう。また、中には不動産会社やオーナーに勧められたものでなく「自分で見つけた保険に加入したい」という入居者もいるかもしれません。要望を受け入れるかどうかはオーナー次第ですが、火災やその他の事故の際に十分に補償が受けられるかどうかという点を必ず確認してから判断するようにしましょう。

2:借家人賠償責任保険

この保険は不注意による火災や水漏れなどで原状回復義務が果たせない・床材の張り替えなどが必要になったなどの場合に補償してもらうものです。火災保険(家財保険)が入居者本人の家財を補償するものであるのに対して、こちらは入居者がオーナーに対し部屋の原状回復義務を果たすための補償です。この保険に加入していない場合は入居者自身が高額な原状回復費用を負担することになるため、きちんと説明して加入してもらうようにしましょう。

3:修理費用保険

火災をはじめ、雪の重みで屋根などが破損する雪災、水漏れ、盗難などの場合に部屋が損害を受け、自己負担で修理を行った場合に費用を補償するものです。借家人賠償責任保険と似ていますが、修理費用保険の場合は法律上の損害賠償責任は負わないが、入居者がオーナーとの賃貸借契約に基づいて現実に修理を行った場合が補償の対象となります。具体的な例としては、以下のようなケースがあります。

・部屋に空き巣が入ったときにドアロックを壊されたので修理した
・凍結によって水道管が破損したので修理した
・誰かに石を投げ込まれて窓ガラスが割れたので修理した

4:個人賠償責任保険

日常生活の中で他人にけがをさせた・家財を壊したなどの賠償責任を補償するものです。ただ、こちらはクレジットカードに付帯している場合もあります。単独で保険契約するより、クレジットカード付帯のもののほうが保険料が安く済むことが多いので、クレジットカード所有者の場合はそちらを利用したほうがよいでしょう。

まとめ

すでに生命保険に加入している方は、団体信用生命保険に加入する際に重複している保障内容がないかどうかを確認しましょう。重複する内容があれば無駄な支払いをしていることになるので、必要最低限の保障内容に切り替えたり、団体信用生命保険に集約すれば出費を抑えられるかもしれません。

あまり保障内容を気にせずに加入しているという方も少なくないようなので、ファイナンシャルプランナーに相談してみるなど、この機会にぜひ見直してみてください。不動産投資(団体信用生命保険)と生命保険を上手に利用して、家族に安心を残しましょう

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