不動産投資って儲かる?成功率を高める方法や失敗する人の共通点を教えます

不動産投資成功

人生には、さまざまなライフイベントがあります。たとえば、結婚・出産・進学・住宅購入・退職などです。これらのライフイベントには、教育費用、住宅の購入費用、老後の費用など、さまざまな費用がかかります。

ただ単にお金を貯めるだけでは、ライフイベントにかかる費用を補いきれません。そのため、資産運用を検討している方も多いと思います。資産運用には、株式投資やFX、不動産投資など数多くの種類がありますが、どの運用方法の成功率が高いのでしょうか?

この記事では、不動産投資と株式投資・FXの成功率の比較、不動産投資の成功率を高める方法・失敗する人の共通点について分かりやすく解説します。

不動産投資の成功率はどのくらい?

不動産投資を始めたものの、失敗して運用資金を失っていては資産運用の意味がありません。そのため、不動産投資に興味を持っている方の中には、不動産投資の成功率がどのくらいかが気になっている方も多いのではないでしょうか?

たとえば、銀行の普通預金などは、設定されている金利に基づいて確実に利息が得られるので成功率の高い運用方法と言えます。銀行の普通預金が成功率の高い運用方法と言われる理由は、インカムゲインを目的とした運用方法であるためです。

不動産投資は成功率が高い

資産運用で得られる利益は、キャピタルゲインとインカムゲインの2つに分類されます。

キャピタルゲインとは、保有している株式や外貨、不動産などの資産を売却することによって得られる利益です。キャピタルゲインは、得られる利益が大きいですが、利益が発生するかは不確定であるという特徴があります。インカムゲインとは、株式や外貨、不動産などを保有し続けることによって継続的に安定して得られる利益です。インカムゲインは、資産を保有するだけで安定した利益が得られますが、得られる利益が小さいという特徴があります。

不動産投資では、銀行の普通預金の利息のように家賃収入というインカムゲインが生じます入居者がいる限りは安定した家賃収入が得られるため、不動産投資は成功率が高い運用方法と言えるでしょう。

ローリスクな不動産投資から始めれば成功率は上がる

ローリスク投資
不動産投資は成功率の高い運用方法と言いましたが、不動産投資の知識や経験の少ない不動産投資初心者でも簡単に利益を得られるのでしょうか?不動産投資は成功率が高いと言っても、運用する物件の種類によってはリスクが異なるため、不動産投資初心者は運用する物件選びを意識することが重要です。

不動産投資で運用する物件の種類は大きく以下の3つに分類されます。

・区分マンション
・アパート
・一戸建て

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区分マンション投資

区分マンション投資とは、区分マンションの1室を購入して貸し出すことで家賃収入を得る運用方法です。区分マンション投資にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

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区分マンション投資のメリット

区分マンション投資には以下のメリットがあります。

・立地条件の良い物件が多い
・突発的な出費が少ない
・需要が高い
・流動性が高い

区分マンションは、住宅街よりも駅前などの立地条件の良い場所に建設されているのが一般的です。そのため、物件価格が下がりにくく需要が高いので、売却時に買い手が見つかりやすいというメリットがあります。また、給排水管などの設備が壊れた場合などには、修繕のために突発的な出費がかかることも。しかし、区分マンションは毎月支払っている修繕積立金から修繕費用を補えるため、全体的なコストを抑えることが可能です。

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区分マンション投資のデメリット

一方、区分マンション投資には以下のデメリットがあります。

・空室リスクが高い
・高利回りは期待しにくい
・管理体制の影響を受ける

区分マンション投資では複数の部屋を所有しない限りは1室だけの運用になります。そのため、空室が生じると家賃収入が0になることから空室リスクが高いので注意が必要です。突発的な出費が生じても修繕積立金から修繕費を補える一方、修繕が発生していない状況でも必ず修繕費を徴収されます。また、管理費といったコストもかかって利益が少なくなるため、利回りが低くなります。マンションの管理状況が悪いと印象が悪くなって需要に影響が生じることも。物件を選ぶ際はマンションの管理状況も確認しましょう。

アパート投資

アパート投資とは、アパート1棟を購入して貸し出すことで家賃収入を得る運用方法です。アパート投資にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

アパート投資のメリット

アパート投資には以下のメリットがあります。

・空室リスクが低い
・土地が手に入る

区分マンション投資には、空室が生じると家賃収入が0になるというデメリットがありました。しかし、アパート投資では、部屋を複数有しているのですべての部屋が空室にならない限りは家賃収入が0になるということはないため、空室リスクが低いと言えます。また、アパート投資では、広い敷地を手に入れることが可能です。最終的に、アパートを建て直す、更地にして売却する、駐車場に転用するなど幅広い活用方法があります。

アパート投資のデメリット

一方、アパート投資には以下のデメリットがあります。

・初期投資が大きくなる
・立地条件があまり良くない

アパート投資は、不動産投資の中でも投資規模が大きくなることから初期投資が大きくなるというデメリットがあります。また、ある程度の広い敷地を必要とすることから、マンションのように駅前ではなく住宅街に位置するのが一般的。そのため、区分マンションよりも需要が低くなる可能性があるので注意しましょう。

一戸建て投資

一戸建て投資とは、一戸建てを購入して貸し出すことで家賃収入を得る運用方法です。一戸建て投資にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

一戸建て投資のメリット

一戸建て投資には以下のメリットがあります。

・入居期間が長い
・土地が手に入る
・リノベーションしやすい

一戸建ての入居を希望する方は、基本的に子供のいる家族であることが多いため、入居期間が長くなりやすいというメリットがあります。また、アパート投資と同様、一戸建て投資は広い敷地を手に入れることが可能です。最終的に一戸建てを建て直す、更地にして売却する、駐車場に転用するなど幅広い活用方法があります。区分マンション投資では、構造を変えるような大掛かりなリノベーションは、共用住宅であることからできません。一戸建て投資では、自由にリノベーションできるため、その時の需要に合わせて自由に内装を変えることが可能です。

一戸建て投資のデメリット

一方、一戸建て投資には以下のデメリットがあります。

・空室リスクが高い
・立地条件があまり良くない
・退去時の費用が多くかかる

区分マンション投資と同様、空室が生じた場合には、家賃収入が0になることから空室リスクが高いので注意が必要です。また、住宅街にあることに加えて、子供のいる家庭といったように入居希望者が限られるので需要が低くなりやすい傾向にあります。退去した場合には、建物全体のクリーニングや修繕を必要とするため、退去時の費用が大きくなることもデメリットと言えるでしょう。

初心者は区分マンションから始めるのがオススメ

不動産投資で運用する物件の種類はいくつかありましたが、不動産投資の知識や経験が少ない不動産投資初心者にはどの物件が良いのでしょうか?

不動産投資初心者におすすめなのは区分マンション投資です。区分マンションは、立地条件が良いことから安定した需要が期待できる・資産価値が下がりにくいなど、不動産投資初心者に適した条件が整っています。不動産投資であれば、何でも安定した家賃収入が期待できるわけではありません。物件選びをしっかり行う・利回りを考慮するなど、リスクを抑えながら安定した不動産投資ができるようになりましょう

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不動産投資に失敗する人の共通点

不動産情報収集
不動産投資は誰でも成功するわけではありません。少子化によって人口が減少しているなど、全体的な賃貸需要は少なくなってきているため、計画的に不動産投資を行わなければリスクが高くなってしまうので注意が必要です。

リスクを抑えながら不動産投資を行うには、不動産投資に失敗する人にどんな共通点があるか把握して、同じような失敗をしないように対策を練ることが重要です。不動産投資に失敗する人には以下のような共通点があります。

・知識がないまま不動産投資を始めてしまう
・家賃収入を残そうとしない
・リスクが高い物件を選んでしまう

知識がないまま不動産投資を始めてしまう

1つ目は知識がないまま不動産投資を始めてしまうことです。不動産投資は、不動産会社に物件選びから管理まですべて任せることもできます。そのため、不動産投資の知識がなくても問題ないと思っている方も多くいます。

しかし、不動産投資は安定した家賃収入を得られなかった時は、物件を購入する際に契約した金融機関のローンの返済だけが残ってしまいます。不動産投資で失敗しないためにも、自己資金をどうするか、金融機関から融資を受けた場合のローン返済額に無理がないかなど資金管理を徹底しましょう。

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家賃収入を残そうとしない

続いて家賃収入を残そうとしないことです。不動産投資にかかるコストは、物件購入にかかる費用だけと思っている方もいるのではないでしょうか?しかし、不動産投資には以下のようなコストが発生します。

・管理費
・修繕費
・固定資産税
・水道光熱費
・ローンの返済(利息も含む)

不動産会社に管理を委託する時の管理費(管理委託費)、修繕が必要になった時の修繕費は、両方を合わせて家賃収入のおよそ1割程度を支出として想定しておく必要があります。固定資産税として賃料収入の5~10%、水道光熱費やローンの返済なども含めると、想像以上にコストがかかります

得られた家賃収入をすべて使える資産だと思って使うと、いざという時のコストを支払えなくなります。そうならないためにも、収益面だけでなく支出面などキャッシュフローに関しても意識しましょう。

リスクが高い物件を選んでしまう

最後にリスクが高い物件を選んでしまうことです。2018年(平成30年)に内閣府が公表した「高齢社会白書」によると、2053年には人口が1億人を下回ると予想されています。また、2018年に総務省が公表した「情報通信白書」には、未婚者数の増加・核家族化の影響で年々単身者が増加しているとあります。

これらのデータから、現在は単身向けの賃貸物件(ワンルームマンション)の方がファミリー向けの賃貸物件より多くの需要が期待できます。不動産投資を行うエリアで差はありますが、どの物件であれば安定した需要が期待できるのか入居者目線でよく考えながら不動産投資を行いましょう。
参照:2018年高齢社会白書【内閣府】
参照:2018年情報通信白書【総務省】

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株やFXと比較した不動産投資の成功率

株 FX
不動産投資は、銀行預金の利息のように家賃収入というインカムゲインを目的としている運用方法であることから、成功率は比較的高いと言いました。いくら不動産投資の成功率が比較的高いと言っても、株やFXの方が不動産投資よりも成功率が高いのであれば、不動産投資よりも株やFXを選んだ方が良いと言えます。株やFXの成功率がどのくらいなのか見ていきましょう。

株の成功率

株は株式の売買によって差益というキャピタルゲインを得ることを目的とした運用方法です。株主優待・配当といったインカムゲインも得られますが、不動産投資よりも得られるインカムゲインは少ないという特徴があります。

また、株は価格変動が大きいため、まとまった利益が期待できるというメリットがありますが、予想とは反対に変動が生じた場合は大きな損失を抱えるリスクを伴います。そのため、インカムゲインが目的の時は成功率が高いですが、キャピタルゲインが目的の時は成功率が低いと言えるでしょう。

FXの成功率

FXは為替の売買によって差益というキャピタルゲインを得ることを目的とする運用方法です。スワップポイントというインカムゲインも得られますが、不動産投資よりも得られるインカムゲインは少ないという特徴があります。

FXは株とは異なり、為替変動が小さいですが、レバレッジを効かせることで利益を最大25倍にできます。しかし、損失も最大25倍になるというリスクを伴うので注意が必要です。そのため、株と同様、インカムゲインが目的の時は成功率が高いですが、キャピタルゲインが目的の時は成功率が低いと言えます。やはり、安定してある程度まとまったインカムゲインが期待できる不動産投資の成功率には勝てないと言えるでしょう。

まとめ

不動産投資では、安定した家賃収入が期待できるということを聞いて、「不動産投資を始めてみたい」と思っている方も多いと思います。しかし、資産運用は不動産投資だけでなく、株やFXなど他にも運用方法がいくつかあるため、どの運用方法を選べばいいか悩んでいる方も多いのではないでしょうか?

資産運用で得られる利益の1つであるインカムゲインは確実に利益を得られるメリットがある一方、利益が少ないことがデメリットです。しかし、不動産投資では、このインカムゲインの利益が多いため、他の資産運用と比較すると成功率が高いと言えます。成功率が高いと言っても、新築物件や中古物件など購入物件によっては成功率が低くなるので注意が必要です。

不動産投資を始める際は、需要が期待できる賃貸物件を選ぶ・不動産投資に必要な知識を身につけるなど、成功率を少しでも高めるような行動をとりましょう

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