不動産投資の成功率・失敗率は？成功率を高める方法について

不動産投資と聞くと、「難しそう」と思う人も少なくありません。不動産が高額な資産であることも相まって、リスクやデメリットが目につく人も多いでしょう。

しかし、不動産投資には他の投資にないメリットが多くあり、高い確率で成功できると言っても過言ではありません。安定的かつ確実な投資をしたいなら、不動産投資はおすすめの方法です。

この記事では、不動産投資の成功とは何かや、不動産投資の成功率が高いと言える理由などについて紹介します。これから不動産投資を始めようと考えている人は、ぜひ参考にしてください。

なお、不動産投資による利益を最大限増やしたいのであれば、プロフェッショナルのサポートを受けることも大切です。何からすべきかわからない人は、まず不動産投資会社に相談することをおすすめします。

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不動産投資は成功率の高い投資方法

不動産投資の初心者にとって、特に気になるのは成功率でしょう。大切な資産を投資に回す以上、「少しでも成功率の高い方法を選びたい」と思うのは当然の心理です。

しかし、不動産投資に限らず、投資がどのくらいの確率で成功するのか、統計的な数値はありません。なぜなら、投資の目的は一人ひとりで異なり、何を持って成功とするかも人それぞれ違うからです。

それでも、不動産投資は成功率の高い投資方法として、常に高い人気があります。それは、長い歴史で培われたノウハウがあり、正しい目標設定さえできれば、明確なルートが存在するからです。

不動産投資で何ができるのかを把握し、自分の希望に合った手段を取れば、不動産投資は高い確率で成功させられます。

そもそも不動産投資の成功とは？

まず、不動産投資の成功率を見る前に、「そもそも不動産投資の成功とは？」を定義したいと思います。

不動産投資の目的は人それぞれですが、一般的な目的としては、以下の2つに分けられます。

• キャッシュフローの形成
• ストックの形成

キャッシュフローは「お金の流れ」を、ストックは「資産の蓄積」を指します。この2つの形成が、不動産投資の軸であり、成功のポイントです。

1.キャッシュフローの形成

不動産投資では、物件を借り手に貸して家賃収入を得ます。一方、物件の管理費やローンなど、支出も同時に発生します。この収入と支出の差額をプラスにすることが、不動産投資における「キャッシュフローの形成」です。

キャッシュフローが形成されれば、毎月安定した収入が入り、退去などで状況が変わらない限りその状態が続きます。

キャッシュフローによって「何もしなくても収入を得られる状況」を作り出し、本業以外の収入源を確保すれば、生活の安定や資産の貯蓄といったメリットに繋がります。

2.ストックの形成

キャッシュフローに対し、手元にある資産の量を増やすことを「ストックの形成」といいます。貯金だけでなく、土地や建物など投資対象そのものも、ストックの一部です。

ストックがあれば、老後資金や一時的な高額支出への備えになります。また、ストックが増えれば、投資に回せる資産が多くなるので、より効率的なキャッシュフローを形成できます。

キャッシュフローとストックのサイクルを回し、資産が常に増えていく状態を作ることが、不動産投資における一般的な「成功」です。

不動産投資の成功率は高いと言える理由4つ

不動産投資の目的として「キャッシュフロー」と「ストック」を紹介しましたが、これらは株式や債権でも実現は可能です。

それでも不動産投資がおすすめなのは、以下の理由で成功率が高いと言えるからです。

• 成功に向け自分でコントロールできる部分が多いから
• 暴落リスクが少ないから
• 長い歴史があるから
• 手法を選べるから

ここからは、なぜ不動産投資の成功率は高いと言えるのか、上記4つの理由を紹介します。

1.成功に向け自分でコントロールできる部分が多いから

不動産投資は、他の投資と比べて、自分でコントロールできる部分が多いという特徴があります。

例えば、物件選びにこだわれば高利回りの物件を見つけられますし、リフォームで魅力的な物件にすれば賃貸需要を高められます。

市場動向や経済状況の影響も受けますが、自分の判断や工夫、努力によって、より高い成果を目指せるのが特徴です。

2.暴落リスクが少ないから

不動産投資は暴落リスクが少なく、価格変動は基本的に緩やかです。

暴落リスクが少ないのは、不動産が「実物資産」であることに理由があります。実物資産は、それ自体に価値があるため、モノが消滅しない限り価値も0になりません。

一方、株やFXのような資産は「金融資産」と呼ばれ、流動性が高いことから価格変動も激しいのが特徴です。企業の倒産などで、持っていた株が無価値になるケースもあります。

暴落する心配が少ない不動産投資なら、将来的な価格推移の予測もしやすいので、確実性の高い投資計画を立てられます。

3.長い歴史があるから

人類は古くから土地や建物を所有し、貸し借りによって利益を得てきました。不動産投資は、その歴史のなかで様々な経験や知識が蓄積されており、手法が確立しています。

日本で言えば、江戸時代の長屋が、いまで言うアパート経営に近いと言えるでしょう。明治時代には不動産に関する様々な法律が制定され、現在の不動産投資の土台が作られています。

このように、不動産投資は長い歴史のなかで培われた「真っ当な投資方法」であり、正しい手法に従えば高い確率で成功が可能です。

4.手法を選べるから

不動産投資には様々な手法があり、自己資金の多さや社会的な信用度など、自分の状況に合わせて適切な手法を選べます。

自分で物件を買って管理する方法が一般的ですが、REITや不動産クラウドファンディングのように、数万円の出資で可能な方法もあります。

REITや不動産クラウドファンディングは、自分で物件を管理する必要がない点も特徴です。少ない元手で、手間なく不動産投資ができます。

以下は、代表的な不動産投資の手法と、それぞれの難易度をまとめたものです。自分の状況に合わせて、成功率が高そうなものを選びましょう。

不動産投資の種類	難易度
区分マンション	高
一棟アパート・マンション	高
戸建	中
REIT	低
不動産クラウドファンディング	低

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不動産投資と切り離せないリスク4つ

不動産投資は成功率の高い投資手段ですが、リスクが０というわけではありません。不動産投資には、以下のようなリスクがあります。

• 空室リスク
• 事故・災害リスク
• 物件価格下落リスク
• 老朽化リスク

これらのリスクを知り、適切に対策することが、不動産投資の成功につながります。ここからは、上記のリスクを詳しく紹介していきます。

1.空室リスク

空室リスクとは、物件に借り手がつかず、家賃収入が得られないことです。空室リスクを回避するためには、物件選びや設備強化などが重要です。

物件選びでは、需要が高く競争力のある物件を見つける必要があります。例えば、駅から近い物件や、新築・築浅の物件であれば、高い需要を期待できます。

設備強化では、借り手のニーズに合わせて物件を改善することが大切です。具体的には、インターネット環境や防犯設備、費用の安い都市ガスの導入などが挙げられます。

空室リスクは、不動産投資で最も典型的なリスクであり、キャッシュフローを大きく左右します。いかに空室状態を減らせるかが成功の鍵となるので、しっかりとした対策が重要です。

2.事故・災害リスク

事故・災害リスクとは、物件が事故や災害によって損傷したり、借り手が退去したりするリスクです。

事故・災害は発生を予測できないため、コントロールの難しいリスクですが、保険である程度カバーできます。事故・災害リスクに備える保険としては、以下のようなものがあります。

保険の種類	主な補償内容
火災保険	・火災による建物の修繕費用を補償。 ・プランによっては、土砂災害、台風、落雷などによる損傷も対応。 ・地震による火災、津波、噴火などには対応しない。
地震保険	・地震による物件の修繕費用を補償。 ・単体では加入できず、火災保険とセットになっている場合が多い。
施設賠償責任保険	・第三者に与えた損害に対する賠償を補償。 ・対物、対人の両方に対応。

保険に加入すると、保険料の分だけコストを増やしてしまいますが、膨大な損失を避けるためには重要な対策です。必要経費と割り切り、最低限の保険には加入しておきましょう。

3.物件価格下落リスク

物件価格下落リスクとは、物件の価格が市況によって低下するリスクを指します。これは、キャピタルゲイン（物件価格上昇による売却利益）を目的とする場合に注意が必要です。

不動産は暴落リスクが少ないと先述しましたが、全くないわけではありません。経済状況や供給・需要のバランスなどによって、大きく下落することもあります。

物件価格下落リスクを回避するためには、需要が安定している物件を選ぶことと、分散投資が重要です。立地の良い物件を探しつつ、なるべく複数の物件に投資しましょう。

複数の物件を持てるほど資金に余裕がなければ、現金を残しておいたり、株など他の投資に回したりと、不動産以外の資産を持っておくと安心です。

4.老朽化リスク

老朽化リスクとは、物件の経年劣化によって、メンテナンスやリフォームなどの費用がかかることです。形あるものは必ず経年劣化するので、不動産投資をやるうえで避けては通れないリスクです。

古くなった物件は、借り手のニーズに合わなくなり、入居者付けが難しくなります。また、築年数を重ねるごとに修繕費用は高くなり、キャッシュフローを圧迫します。

老朽化リスクに対しては、計画的に修繕費用を積み立てることが大切です。また、物件の状態を定期的にチェックし、適切な時期に対応することで、無駄なコストを抑えられます。

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不動産投資の成功率を高める方法

不動産投資は成功率の高い投資手段ですが、安易に手を出すと失敗する可能性もあります。

確実に不動産投資を成功させるためにも、以下のポイントは押さえておきましょう。

• 不動産投資の知識を身につける
• 物件選びは慎重に行う
• 少額から徐々に慣れていく
• 自己資金の割合を増やす
• 常にアンテナを張っておく
• 信頼できる不動産投資会社を見つける

1.不動産投資の知識を身につける

不動産投資の知識を身につけることは、成功率を高めるため必要不可欠です。不動産投資は誰でもすぐに始められますが、知識がないと正しい投資方法を取れません。

不動産投資には、法律や税金、市場や物件など、様々な要素が関わってきます。これらの要素を理解しておくことで、不動産投資のメリットやリスクを把握し、適切な判断や対策が可能です。

不動産投資の知識は、書籍やインターネット、セミナーやコミュニティなどで学べます。知識は常にアップデートされていくものなので、楽しみながら学び続けましょう。

2.物件選びは慎重に行う

物件選びは、不動産投資の成功率を大きく左右する要素です。物件次第で、安定した収益を得られるか、維持費がかかるだけの赤字状態になるかが決まります。

単純に高ければ良いというわけではなく、価格と収益性の両面をチェックし、バランスの良い物件を選ぶことが大切です。

不動産投資において特に重要なステップなので、物件選びは人任せにせず、こだわって取り組みましょう。

物件選びで見るべきポイント

不動産投資初心者には難しく感じられやすい物件選びですが、見るべきポイントはある程度決まっています。

以下に、主なポイントを5つ紹介していきます。

• 利回り
• エリア・立地
• 築年数
• 間取り・設備
• 瑕疵等マイナス要素

利回り

利回りとは、物件価格に対する家賃収入の割合のことです。利回りが高いほど、物件の収益性が高いと言えます。

しかし、利回りだけで判断すると失敗する恐れがあるため、注意が必要です。利回りは目的には様々な種類があるため、提示される利回りが何を示しているのか、しっかり確認する必要があります。

例えば、物件情報に掲載されているのは「表面利回り」が大半です。物件価格と年間家賃収入だけで計算される利回りで、それ以外のコストを考慮していないので、正確な収益性は把握できません。

一方、「実質利回り」という、管理費や修繕費などの支出も考慮した利回りもあります。こちらは物件価格以外のコストも考慮されているので、現実的な収益性を判断できます。

表面利回りが高くても、実質利回りが低い場合もあるため、利回りを見るときは注意しましょう。利回りについては、下記の関連記事も参考にしてください。

エリア・立地

エリア・立地とは、物件がある地域や場所を指します。エリア・立地が良いほど、物件の需要は高くなり、安定した収益が期待できます。

例えば、通学通勤がしやすかったり、治安が良かったりするエリアは、人気の高い物件として代表的です。また、駅や商業施設から近い立地も、人気があります。

エリア・立地が良いと物件価格も高くなりますが、一体の家賃相場も高くなります。好条件のエリア・立地を見極めれば、投資額に見合う収益を得られるでしょう。

築年数

築年数とは、物件が建てられてからの年数のことです。築年数が長いほど、物件の価値や魅力が低下します。

築年数が古いほど需要は下がる傾向にあり、入居者付けが難しくなります。空室対策として家賃を下げざるを得ないケースが多く、投資効率の低さで悩むオーナーも少なくありません。

安定した賃貸経営を実現するためには、なるべく新築・築浅の物件を選んだほうが有利です。ただし、築古でもリフォームなどで価値を高める方法があるため、予算と相談して考えるようにしましょう。

間取り・設備

間取り・設備の良さも、物件の需要に大きく影響します。地域のニーズに合った間取り・設備を選ぶことが大切です。

例えば、学生が多いエリアでファミリー層向けの物件は不利になりますし、反対に子育て世帯が多いエリアでワンルームマンションを買っても入居者付けが難しくなります。

広い収納スペースやインターネット環境、防犯設備などの「基本的な人気要素」を押さえたうえで、ニーズに合致する間取り・設備を選びましょう。

瑕疵等マイナス要素

不動産には、瑕疵（欠点や欠陥）等のマイナス要素を抱えているものがあります。例えば、下記のようなマイナス要素です。

• 物理的な瑕疵（雨漏りやシロアリ被害など）
• 心理的な瑕疵（自殺や孤独死など）
• 法的な瑕疵（再建築不可物件や境界トラブルなど）
• 環境的な瑕疵（ごみ処理場や暴力団事務所が近くにあるなど）

これらの要素は、物件の価値や魅力を大きく下げます。また、借り手とトラブルになることもあるため、瑕疵等マイナス要素は物件選びの際に必ず確認し、対処する必要があります。

貸借人の目線で見ることも大切

物件選びでは、自分だけでなく貸借人の目線で見ることも大切です。自分が気に入った物件でも、貸借人にとっては不便だったり、不快だったりすることがあります。

オーナーとしてではなく、「自分がここに住むとしたら」という考えで物件を見れば、新しい発見があるかもしれません。

貸借人のニーズを把握し、貸借人にとって魅力的な物件を選ぶことで、空室リスクを減らせます。

現地調査もできるだけ行おう

ここまで解説したポイントは、資料だけでもある程度わかります。しかし、物件選びでは、できるだけ現地調査を行うようにしましょう。

物件の情報は、書面ではわからないものも多々あります。実際の使用状況や、周辺環境の雰囲気など、現地でしか得られない情報は実際に見て確かめるのが確実です。

現地調査で物件の良し悪しを正確に判断すれば、不動産投資の成功率も高められます。

3.少額から徐々に慣れていく

不動産投資は大きな金額が動くため、初心者は「いかにリスクを抑えるか」が重要です。最初から高額な物件を購入するのではなく、少額から徐々に慣れていきましょう。

例えば、1,000万円以下のワンルームマンションなどは、少額ながら利回りは高く、ローン返済も楽になります。また、流動性が高いため、売却時の損失も小さくなります。

少額物件で不動産投資の基礎を学び、経験を積んでから次のステップに進むことが、成功への近道です。

4.自己資金の割合を増やす

不動産投資では、自己資金の割合も成功率に影響します。全ての費用を借り入れる「フルローン」もありますが、リスクは高くなるため、初心者にはおすすめしません。

自己資金の割合が高ければ、ローンの金利が少なくなります。金利は低く抑えるほど投資効率が良くなるため、なるべく低く抑えるべきです。

また、自己資金の割合が高ければ、ローン返済にかかる負担も軽減されます。月々の返済負担が軽ければ、空室や修繕などのトラブルにも対応しやすく、長期的に安定した賃貸経営が可能です。

自己資金の目安は、一般的に「物件価格の20%程度」が目安とされています。借入可能額や物件の利回りなども考慮して、無理のない範囲で設定しましょう。

5.常にアンテナを張っておく

不動産投資は、市場の動向や物件の状況など、日々様々な変化があります。成功するためには、変化をいち早く察知できるよう、常にアンテナを張っておくことが必要です。

例えば、人口動態やインフラ整備などの地域情報をチェックしておけば、将来性のあるエリアや物件を見つけられます。また、税制や法律などの制度情報も把握しておけば、節税やリスク回避の対策が可能です。

さらに、不動産業界のトレンドやニュースにも注目しておくことで、新しい投資機会や情報源を発見できます。常にアンテナを張り巡らせ、不動産投資の知識や判断力を高めていきましょう。

6.信頼できる不動産投資会社を見つける

不動産投資は、物件探しから管理・運用まで、様々な工程があります。これらはプロフェッショナルのサポートを受けるのが基本なので、信頼できる不動産投資会社を見つけることが成功のカギとなります。

信頼できる不動産投資会社とは、次のような特徴を持つ会社です。

• 不動産会社のなかでも投資事業に力を入れている
• 投資家の目的やニーズに合わせた提案をする
• 物件の状況や収支計画を正確に説明する
• アフターサービスやフォローアップが充実している

信頼できる不動産投資会社を見つけるためには、口コミ等を調べたり、実際に相談してみたりしましょう。会社によって得意なエリアや物件タイプが異なるので、なるべく多くの不動産投資会社を比較するのがおすすめです。

例えば、下記リンクから利用できる「イエベスト」なら、100社以上から厳選された不動産投資会社をまとめて比較できます。信頼できる不動産投資会社とパートナーシップを構築し、不動産投資の成功率を高めましょう。

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不動産投資で成功している人の特徴

不動産投資を成功させるコツを知っても、「自分に向いているかどうか不安」と考える人も多いでしょう。

そこで、ここからは「不動産投資で成功している人の特徴」として、以下の4つを紹介します。

• シミュレーションを入念に行っている
• 各問題への備えがしっかりしている
• 管理会社選びを慎重に行っている
• 投資の目的をはっきりさせている

1.シミュレーションを入念に行っている

不動産投資で成功している人は、物件を購入する前に、しっかりとしたシミュレーションを行っています。

シミュレーションでは、物件の収支計画やリスク分析などが重要です。どのくらいの利益を得られるのか予測したうえで、空室率や金利変動などのリスクを抑える対策も立てます。

不動産投資を成功に導くためには、シミュレーションを入念に行い、物件選びや運営の失敗を防ぐことが大切です。

2.各問題への備えがしっかりしている

不動産投資で成功している人は、各問題への備えがしっかりしています。事前の備えがあることで、何かトラブルが起こっても、冷静な対応が可能です。

ここでは、不動産投資の具体的な問題とその対策について、主だったものを紹介します。

A.空室対策の実施

空室は不動産投資の最大の敵です。空室が長期化すれば、家賃収入が減少し、ローン返済や管理費などの経費に苦しむことになります。

空室対策としては、以下のようなことが挙げられます。

• 需要の高いエリアや物件を選ぶ
• 設備や内装を整備し、魅力的な物件にする
• 周辺の家賃相場を調べ、適正な家賃を設定する
• 広告や口コミなどで物件のPRをする
• 入居者のニーズに応えるサービスやコミュニケーションを提供する

上記のほかには、「サブリース」を利用するという方法もあります。

サブリースは家賃が保証されるため空室対策として有効ですが、直接契約より家賃が下がったり、入居者選びの決定権がなかったりなど、デメリットも多くあります。

リスクやコストも考え、自分や物件の状況に合った方法で対策を行いましょう。

B.審査基準の明確化

入居者の審査は不動産投資の重要なプロセスです。入居者の審査をしっかり行わなければ、家賃滞納などのリスクが高まります。

審査基準としては、以下のようなことを確認します。

• 職業や収入
• 連帯保証人の有無
• 過去の家賃滞納や退去時トラブルの有無
• 信用情報や犯罪歴の有無

これらを全て自分で調べるのは難しいので、管理を委託する不動産会社にしっかり確認してもらいましょう。また、家賃保証会社の利用を入居条件にすれば、家賃の支払い能力についてはしっかりと審査してもらえます。

C.滞納が発生した場合の対応

家賃滞納は、不動産投資における大きな損失です。家賃滞納が発生した場合は、早急に催促を行い、解決に向けて交渉しましょう。

以下は、家賃滞納が発生したときの、おおまかな対応フローです。

1. 滞納発生~2週間以内：口頭や文書で支払いを催促する
2. 2週間~2ヶ月：内容証明郵便で督促状を送付する、連帯保証人がいるなら請求を行う
3. 3ヶ月以降：賃貸借契約の解除を内容証明郵便で通知、立ち退き請求訴訟を申し立てる
4. 4ヶ月以降：立ち退き判決が確定したら強制執行を申し立てる

話し合いで解決できるのが一番ですが、話がまとまらない場合は、法的手続きによる対応が必要です。一般的な基準として、家賃滞納が3ヶ月続いた場合、立ち退き請求ができるようになります。

なお、立ち退きは必ず裁判を通す必要があり、自己判断で無理やり追い出すと、オーナー側が不法行為を問われるので注意しましょう。

D.保険の加入

不動産投資には、災害や事故などの不測の事態に備えるために、保険の加入が必要です。先述した火災保険や地震保険に加入します。

また、入居者に保険加入を義務付けることも大切です。入居者向けの火災保険には、入居者が物件に損傷を与えた際に補償される「借家人賠償保険」があります。

借家人賠償保険への加入を義務付けておけば、入居者に賠償能力がなくても、修繕費用を確実に回収できます。保険加入を入居条件として設け、万が一の事故に備えましょう。

E.余裕資金の積立

不動産投資では、突発的な修繕費や空室補填費など、想定外の経費が発生します。そのため、毎月のキャッシュフローから、用途を定めて一定額を積み立てておくことが大切です。

具体的には、以下のような用途で資金を積み立てておきましょう。

• 修繕積立金：物件の修繕費用を積み立てる
• 空室補填金：空室時の家賃収入減少分を積み立てる
• 緊急資金：災害や事故などの緊急事態に対応するために積み立てる

余裕資金を常に確保しておけば、資金不足に陥る心配がなくなり、不動産投資を途中退場するようなリスクを避けられます。

3.管理会社選びを慎重に行っている

管理会社とは、物件の入居者募集や清掃、修繕など、不動産投資に関わる様々な業務を代行してくれる会社です。不動産投資で成功している人は、管理会社選びを慎重に行っています。

管理会社を選ぶときは、以下のようなポイントをチェックしましょう。

• 管理料金や契約内容
• 物件管理や入居者対応の実績や評判
• 物件周辺エリアへの精通度や保有ネットワーク
• アフターサービスやフォローアップの充実度

不動産投資会社なら、物件選びから管理代行まで一貫したサポートを行っているので、迷った際は一度相談してみましょう。

4.投資の目的をはっきりさせている

不動産投資で成功している人は、自分が投資する目的をはっきりさせています。具体的な例としては、以下のような目的が挙げられます。

• 資産形成：自分や家族の将来のために資産を増やす
• 年金対策：老後の生活費として家賃収入を得る
• 節税：高収入者が所得税を軽減する
• 早期リタイア：経済的自由を得る

投資の目的が明確であれば、どのような方法で、どのような物件に投資すべきか、方向性が定まります。何のために不動産投資をしたいのか、今一度自分に問いかけてみましょう。

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まとめ

不動産投資の成功率は、具体的に「◯%」というように表せるものではありません。大切なのは、不動産投資で何ができるのかを把握し、自分の目的と合致しているかを考えることです。

投資目的が明確であれば、迷いのない投資が可能になり、成功へも導きやすくなります。また、具体的なアクションの起こし方や、管理・運用の委託については、不動産投資会社に相談するのがおすすめです。

明確なゴールを定め、適切なプロセスを通して不動産投資を成功させましょう。