不動産投資って儲かる？成功率を高める方法や失敗する人の共通点を教えます

不動産投資をするにあたって、どれくらいの確率で成功できるか気になる人は多いでしょう。大金を投資することになるため、具体的な成功率を知っておきたいのは当然です。

しかし、不動産投資の成功率を示す公的なデータはありません。そもそも、不動産投資の目的をどのように設定するかで、成功のしやすさは変わるのです。

大切なのは、自分がどんな目的で不動産投資をするのか明確にし、その上でリスクを下げる投資方法をおこなうことです。

どうしても不安な人は、専門家にアドバイスをもらいながら不動産投資を始めるのもよいでしょう。

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不動産投資の成功率に明確なデータはない

残念ながら、不動産投資をしている人のうちどれくらいの割合で成功しているかを示すような公的データはありません。

そもそも、不動産投資は人によって目的が変わります。資産運用が目的の人もいれば、相続税対策が目的という人もいるでしょう。

単純に資産を増やすのが目的だとしても、いくらまで増やすのが目標なのかは人によって違いますし、資産額は常に増減する可能性があります。

ひとくちに「不動産投資の成功率」といっても、何をもって成功とするかは投資家一人ひとりで異なるのです。

「どんな目的で不動産投資を始めるか」で成功地点が変わる

不動産投資を成功させるためには、まず「何が自分にとっての成功なのか」を考えましょう。

つまり、どんな目的で不動産投資を始めるか考えることが大切です。例えば、下記のような目的が不動産投資では一般的です。

• 資産運用のため
• 副収入の確保のため
• 節税のため
• 老後の私的年金代わりにするため

上記は1つだけでなく、複数の目的を同時に目指す場合もあるでしょう。

目的が定まれば、その目的に向かって何をすべきかが見えてきます。具体的に取るべき行動や、逆に避けるべきことを検証できます。

「家賃収入のみで生活」は成功率が低い

「家賃収入のみで生活する」という目的設定の場合、成功は非常に難しいといえます。

仮に年間500万円の賃料収入を得たい場合、月々41万程度の家賃を得る必要があります。区分マンションでそれだけの家賃を得ようとするなら、1億~3億円クラスの物件を購入しなければいけません。

物件価格が高くなればそれだけ融資の返済リスクが高くなり、空き室が出たときに資金繰りがショートしやすくなります。

「節税」「副収入の確保」なら高い確率で成功できる

一方、節税や副収入の確保であれば、早い段階で実現が可能です。

節税に関しては、物件を購入した時点で効果があります。不動産投資は減価償却を活用することで所得税・住民税の節税が可能なので、融資を受けて物件を購入すれば節税できます。

また、副収入の確保も、入居者さえ確保できればその時点で成功です。賃貸契約は数年単位になることが大半なので、長期的に安定した副収入を得られるでしょう。

不動産投資の成功率を高めるには「利益の種類」を理解しよう

不動産投資の目的を定めるためには、そもそも資産運用で得られる利益を理解しておくことが大切です。

不動産に限らず、投資の利益には「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2つに分類されます。それぞれ利益の性質が違い、どの利益を狙うかで物件選びや運用方法も変わります。

不動産投資の目的に応じて適切な利益を狙うことが、成功率を高める上で大切です。

それぞれの利益を詳しく解説するので、しっかり理解して不動産投資に挑みましょう。

「キャピタルゲイン」は物件の売買によって得られる利益

「キャピタルゲイン」とは、資産の売買によって得られる利益のことです。不動産投資でいえば、物件の売買で得る利益となります。

キャピタルゲインを狙うためには購入費用より高値で売れる物件を探すわけですが、そのような物件はあまり多くありません。建物は年月とともに劣化するため、資産価値も低下するのが原則です。

都内の一等地であれば値上がりする可能性もありますが、そういった物件は元々の価格設定が高いため、購入をためらう人も多いでしょう。

初期費用を抑えるなら、築古の戸建てなどを購入し、リフォームで資産価値を高めてから売却するという方法もあります。しかし、かけたコスト分以上の売却益を得られるかはわからないというリスクがあるため注意が必要です。

上記のように、不動産投資でキャピタルゲインを狙うのは不可能ではありませんが、難易度が高くなります。そのため、多くの投資家は主にインカムゲインを狙った物件選びをおこないます。

「インカムゲイン」は資産を保有することで得られる利益

インカムゲインとは資産を保有することで得られる利益で、不動産投資では主に賃料収入を指します。

入居者がいれば自動でお金が入ってくるため、会社員など本業がある人でも時間をかけずに副収入を得ることができます。

インカムゲインであれば、一等地の物件でなくても狙うことが可能です。学校や工場の近くなど、人の集まるエリアを探すとよいでしょう。

地域によって家族が多いか単身者が多いかの違いもあるので、地域の賃貸需要に合った間取りを選ぶことも大切です。

リスクの低い不動産投資から始めれば成功率は上がる

不動産投資は運用する物件の種類によってリスクが異なるため、物件ごとのメリットとデメリットを把握することが重要です。

不動産投資で運用する物件の種類は大きく以下の3つに分類されます。

• 区分マンション
• アパート
• 一戸建て

それぞれのメリットについて、詳しく見ていきましょう。

区分マンション投資

区分マンション投資とは、区分マンションの1室を購入して貸し出すことで家賃収入を得る運用方法です。

区分マンションは、一棟のアパートやマンションを買うより物件価格が安く、管理もしやすいので、不動産投資初心者におすすめです。

下記の記事でも区分マンションのワンルーム投資について解説しているので、是非参考にしてください。

区分マンション投資のメリット

区分マンション投資には以下のメリットがあります。

• 立地条件の良い物件が多い
• 突発的な出費が少ない
• 需要が高い
• 流動性が高い

区分マンションは、住宅街よりも駅前などの立地条件の良い場所に建設されているのが一般的です。

そのため、物件価格が下がりにくく需要が高いので、売却時に買い手が見つかりやすいというメリットがあります。

また、給排水管などの設備が壊れた場合などは、毎月支払っている修繕積立金から修繕費用を補えるため、全体的なコストを抑えることが可能です。

区分マンション投資のデメリット

一方、区分マンション投資には以下のデメリットがあります。

• 空室リスクが高い
• 高利回りは期待しにくい
• 管理体制の影響を受ける

区分マンション投資では複数の部屋を所有しない限りは1室だけの運用になります。そのため、空室が生じると家賃収入が0になるため注意が必要です。修繕積立金や管理費といったコストは毎月かかるため、賃料収入がないと赤字です。。

また、共用部分の利用状況や清掃の頻度など、管理体制が悪いと貸需要が下がることもあります。

そのため、物件を選ぶ際は賃貸需要の高いエリアを選び、物件の管理状況もしっかり確認しましょう。

アパート投資

アパート投資とは、アパート1棟を購入して貸し出すことで家賃収入を得る運用方法です。

複数の入居者が入るため、1つの部屋が空き部屋になっても、他の部屋から賃料が入ってきます。

物件価格は高くなりますが、安定した賃料収入を重視する人にはおすすめです。

アパート投資のメリット

アパート投資には以下のメリットがあります。

• 空室リスクが低い
• 土地が手に入る

区分マンション投資には、空室が生じると家賃収入が0になるというデメリットがありました。

しかし、アパート投資では、部屋を複数有しているのですべての部屋が空室にならない限りは家賃収入が0になるということはないため、空室リスクが低いといえます。

また、アパート投資は運用方法が豊富であり、建て替えや更地化、駐車場転用など幅広い選択肢があります。

アパート投資のデメリット

一方、アパート投資には以下のデメリットがあります。

• 初期投資が大きくなる
• 立地条件があまり良くない

アパート投資は、不動産投資の中でも投資規模が大きくなることから初期投資が大きくなるというデメリットがあります。また、ある程度の広い敷地を必要とすることから、マンションのように駅前ではなく住宅街に位置するのが一般的です。

そのため、区分マンションよりも入居者探しがむずかしくなる可能性があるので注意しましょう。

一戸建て投資

一戸建て投資とは、一戸建てを購入して貸し出すことで家賃収入を得る運用方法です。

入居者はファミリー層が多く、長く住んでもらえる可能性が高くなります。

建物のリフォームなどで資産価値を高めることもできるので、自由度の高い不動産投資が可能になります。

一戸建て投資のメリット

一戸建て投資には以下のメリットがあります。

• 入居期間が長い
• 土地が手に入る
• リノベーションしやすい

一戸建ての入居を希望する方は、基本的に子供のいる家族であることが多いため、入居期間が長くなりやすいというメリットがあります。

また、アパート投資と同じく幅広い活用方法があります。

自分の意志次第で、構造を変えるような大掛かりなリフォームが可能な点も一戸建てのメリットです。その時の需要に合わせて物件を内装や間取りを買えるといった運用が可能になります。

一戸建て投資のデメリット

一方、一戸建て投資には以下のデメリットがあります。

• 空室リスクが高い
• 立地条件があまり良くない

区分マンション投資と同様、空室が生じた場合には家賃収入が0になることから空室リスクが高いので注意が必要です。

また、住宅街にあることに加えて、子供のいる家庭といったように入居希望者が限られるので需要が低くなりやすい傾向にあります。

初心者は区分マンションから始めるのがオススメ

不動産投資で運用する物件の種類はいくつかありますが、不動産投資初心者におすすめなのは区分マンション投資です。

区分マンションは、立地条件が良いことから安定した需要が期待できる・資産価値が下がりにくいなど、不動産投資初心者に適した条件が整っています。

不動産投資であれば、何でも安定した家賃収入が期待できるわけではありません。物件選びをしっかり行い、利回りを考慮することで、リスクを抑えながら安定した不動産投資ができるようになりましょう。

不動産投資に失敗する人の共通点

不動産投資は誰でも成功するわけではありません。少子化によって人口が減少しているなど、全体的な賃貸需要は少なくなってきているため、計画的に不動産投資を行わなければリスクが高くなってしまうので注意が必要です。

リスクを抑えながら不動産投資を行うには、不動産投資に失敗する人にどんな共通点があるか把握して、同じような失敗をしないように対策を練ることが重要です。

不動産投資に失敗する人には以下のような共通点があります。

• 知識がないまま不動産投資を始めてしまう
• 家賃収入を残そうとしない
• リスクが高い物件を選んでしまう

知識がないまま不動産投資を始めてしまう

不動産投資は、不動産会社に物件選びから管理まですべて任せることもできます。そのため、不動産投資の知識がなくても問題ないと思っている人も多くいます。

しかし、不動産投資で安定した家賃収入を得られなかった時は、ローンの返済だけが残ってしまいます。

不動産投資で失敗しないためにも、自己資金をどうするか、ローン返済額に無理がないかなど資金管理を徹底しましょう。

家賃収入を残そうとしない

不動産投資では、物件購入にかかる費用だけでなく、以下のようなコストも発生します。

• 管理費
• 修繕費
• 固定資産税
• 水道光熱費
• ローンの返済（利息も含む）

不動産会社に管理を委託する時の管理費（管理委託費）、修繕が必要になった時の修繕費は、両方を合わせて家賃収入のおよそ1割程度を支出として想定しておく必要があります。

固定資産税として賃料収入の5~10％、水道光熱費やローンの返済なども含めると、想像以上にコストがかかります。

得られた家賃収入をすべて使える資産だと思って使うと、いざという時のコストを支払えなくなります。そうならないためにも、収益面だけでなく支出面などキャッシュフローに関しても意識しましょう。

リスクが高い物件を選んでしまう

リスクの高い物件とは、賃貸需要の低下が予測できる物件です。

2018年（平成30年）に内閣府が公表した「高齢社会白書」によると、2053年には人口が1億人を下回ると予想されています。また、2018年に総務省が公表した「情報通信白書」には、未婚者数の増加・核家族化の影響で年々単身者が増加しているとあります。

これらのデータから、現在は単身向けの賃貸物件（ワンルームマンション）の方がファミリー向けの賃貸物件より多くの需要が期待できます。不動産投資を行うエリアで差はありますが、どの物件であれば安定した需要が期待できるのか入居者目線でよく考えながら不動産投資を行いましょう。

参照：2018年高齢社会白書【内閣府】
参照：2018年情報通信白書【総務省】

不動産投資と株・FXの比較

不動産投資以外の投資方法では、株やFXが有名です。それぞれの投資方法によって特徴も異なるため、人によって「不動産投資が向いている」「株やFXのほうがやりやすい」という違いがあります。

投資で成功するには、職業や自己資金、性格やライフスタイルなどに合わせて、自分に合った投資方法を選ぶことが重要です。

不動産投資と株・FXの比較してみて、いまの自分はどちらを始めるべきか考えましょう。

短期間で多く稼ぎたいなら株やFXのほうが有利

株やFXは不動産より価格変動が激しいため、価格差で利益を得るキャピタルゲインと相性がよいといえます。そのため、売買を繰り返せば短期間のうちに多く稼ぐことが可能です。

ただし、市場分析をおこない相場を先読みすることが重要となるので、取引や情報収集に時間が取られる点はデメリットといえるでしょう。また、判断を誤れば損失が膨らみ取引できなくなる恐れもあります。

なお、株なら配当金、FXならスワップポイントなどでインカムゲインを得る方法もありますが、不動産投資より得られる利益は小さくなります。

時間をかけても確実に稼ぎたいなら不動産投資がおすすめ

すでに解説したとおり、不動産投資はインカムゲインを狙うのが基本です。家賃で確実な収入を得られるため、継続してコツコツ稼げます。

また、不動産投資は融資を受けて不動産という高額資産を得られるのもメリットです。

株やFXでは融資を組むことはできないため、いまの自分が用意できる資金を超えた投資ができる点は大きなアドバンテージとなります。

現物資産として不動産が手元に残るため、株やFXより損をしにくい投資といえるでしょう。

まとめ

不動産投資は、短期間で大きく稼ごうとすると失敗しやすくなりますが、長いスパンで少しずつ稼ぐのであれば成功しやすい投資方法です。

また、大切なのはどんな目的で不動産投資をするのか、自分のなかで明確にしておくことです。目的がはっきりしていれば、物件選びや投資方法もおのずと方向性が見えてきます。

まずはリスクの低い物件から始め、コツコツと利益を積み重ねましょう。

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