個人の不動産消費税還付はほぼ不可能!消費税還付は税理士に依頼すべき理由を解説

消費税還付

不動産投資などで複数の不動産を所有する人にとって、不動産の消費税還付はぜひとも受けたい制度です。しかし他の税金の還付申告と異なり、不動産の消費税還付は個人が成功させるには非常に厳しいものです。

この記事では、不動産の消費税還付を税理士に依頼するべき理由について解説しましょう。

素人による不動産消費税還付申告は、非常に難しい

消費税還付
不動産を持つ人の中には、今までに消費税還付申告を自分でしたことがある方もおられるかもしれません。実際、ネット上では不動産の消費税還付は自分でも十分手続き可能とうたっていたり、手順を指南していたりするものもあります。そのため「税理士費用を払わないで消費税還付が受けられるなら、自分でやった方が得だ!」と思われる方もいるかもしれません。しかし、個人が不動産の消費税還付に成功したケースの大半は平成22年度税制改正前のことか、平成28年度税制改正前のことでしょう。消費税還付手続きの手順として出回っている情報も、その多くはすでに使えなくなっているか、個人では適用不可能なものばかりです。

平成28年度の税制改正以降、個人の不動産の消費税還付は成功例が非常に乏しいのが事実です。不動産の消費税還付は、平成22年4月以前であればそれほど難しいことではありませんでした。不動産を購入した月、または新築が完成した月に課税事業者になり、同月中は非課税売上を上げることなく課税売上を上げておけば、あとは還付申告の際に簡易課税制度を選択するか課税事業者不適用届を提出するだけで簡単に消費税還付が受けられたのです。満たすべき要件も少なく、個人でも手続きしやすい内容だったため、個人が自ら申告してもすんなり通るケースが少なくありませんでした。

しかし、不動産の消費税還付を封じ込めるべく平成28年4月に行われた税制改正以降は、税理士さえも手を引くほどの難しさとなっています。実質的に、個人ではなく法人で還付申告する必要が生じました。さらに不動産を取得する前の準備に加え、還付申告をしてからも数年間は売上の推移に細心の注意を払わなければならなくなりました。還付申告の書類の記入や計算だけでも、非常に難解でややこしいものです。ごく些細な記載ミスや計算ミスが見つかるだけで、不備があるとされて還付失敗に繋がる可能性もあります。

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素人が税務調査を突破するのは至難の業

国税庁の職員や税理士などのプロ以上に、税申告に関する知識と経験を持っている方は少ないでしょう。仮に申告だけは無事完了できたとしても、消費税還付に消極的な税務当局はすんなりとは還付してくれません還付金額にもよりますが、消費税の還付申告をすると「税務調査」が実施される可能性が高くなります

税務調査には、大きく分けると2種類が存在します。「強制捜査」と「任意調査」です。強制捜査はその名の通り強制的な捜査で令状に基づき実行されるため、納税者が拒否することはできません。強制調査は国税庁査察部・通称「マルサ」が行っており、悪質かつ1億円以上の巨額の脱税が疑われるケースに対し、脱税摘発や検察庁への告発を前提として調査します。消費税還付において、還付金額などが1億円を超えるようなケースはあまり考えられませんし、虚偽や隠ぺいなどを疑われるような悪質な行為がない限り、対象になることはないと思われますが、存在だけは頭の片隅に置いておいた方が良いでしょう。

消費税還付事案に限らず、ほとんどの税務調査は任意調査となります。任意調査は告発などを前提としておらず、計算ミスや申告漏れの発見および適法な課税などを目的としています。「任意」という名ではありますが、拒否すれば調査を受けなくて済む、という意味ではありません。もしも任意調査を拒否すれば、罰則があります。警察の任意聴収などとも異なっており、納税者には調査の際に黙秘をすることや、証拠書類の提出を拒む権利もありません。

では何が「任意」なのでしょうか?任意調査では、事前に日程についての打診があります。つまり、任意調査の場合は事前予約が入るのです。調査日程を納税者や顧問税理士の都合に合わせることができる、という意味合いでの「任意」と捉えておきましょう。具体的には、ある日税務署の職員が自宅を訪ねてきて、任意調査をしたい旨を申し出られます。この時点で強い緊張状態になりますが、当日いきなり調査は入らないので、その点で強制調査とは異なります。

任意と言っても、消費税還付に関係するすべての書類や会計情報を容赦なく調べられ、問いただされることに変わりありません。税務当局としても、せっかく徴収した税金を今になって返せと言われているわけですから、還付するだけの根拠があるのかどうかを徹底的に追及してきます。あなたは調査員の質問や指摘に対し、すべて的確に返答できると言い切れるでしょうか?言うべきことと言うべきでないことを、すべて理解しているでしょうか?

任意調査で計算間違いや申告漏れを指摘されると、還付失敗に終わるだけでなく最悪の場合、追徴課税によって重い税負担がのしかかってくる可能性があります。税制改正後の今、自分で消費税還付をしようとすることはあまりにリスクが高く、無謀と言えます。税務署側も、人件費や予算を割いて税務調査に入るため、調査に入るということはそれらの経費を賄ってもなおプラスになるとの予測をすでに立てている可能性が高いのです。逆にいえば、税務調査に入る以上は、何らかの指摘をして税金を払わせようとするつもりでいるのです。

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消費税還付の実績のある、信頼できる税理士へ相談しよう

税理士
消費税還付申告に慣れており、税額計算や税務調査も完璧にこなせる自信がある方であれば、自分で挑戦してみるのもよいでしょう。繰り返しになりますが、税制改正後の消費税還付にはプロがあきらめるほどの高いハードルがあるのですから、税や申告面での素人が自分だけで消費税還付を成功させるのはほぼ不可能です。消費税還付を確実に行いたいなら、税理士を頼る以外に道はありません。しかし、税理士なら誰でも良いというわけでもありません。これまで繰り返されてきた「消費税還付封じ」とも言える税制改正によって、消費税還付は実際には不可能になったとか、リスクが高すぎると考え、対応していない税理士がほとんどだからです。それでもなお、不動産の消費税還付を手掛けている税理士は存在します。還付成功の実績を多数持つ信頼できる税理士を見つけることができれば、今後も不動産の消費税還付を受けることは可能なのです。

税務調査に税理士が立ち会うメリットとは?

税務調査に税理士に立ち会ってもらうメリットは、税務署の追及に対して、反論すべきところはしっかりと反論してくれるところにあります。一般個人では、税務署から指摘をされると「そんなの認めたくない」と思っても、それを主張するために必要な法的根拠がわからないため、結局のところ税務署の言いなりになるしかないのです。対して、税理士が税務調査に立ち会うことで、税務署の追及に対して、法的根拠を以て反論することができます。税務署の主張のなかには、税法的には反論の余地のある部分が多分に含まれています。それらを見逃すことなく、しっかりと反論してくれるため、結果として税理士報酬以上に税金を取られることを回避できるのです。

税務調査に強い税理士とは

税務調査に立ち会う税理士は、税理士であれば誰でもよいというわけではありません。税理士にもそれぞれ得意不得意や本人の性格等もあるため、税務署の追及に対して、反論すべきところはしっかりと反論してくれる人を選ぶのが重要です。

例えば、元税務職員などが引退して税理士になっているケースがあります。税務署側で働いていた税理士の場合は、税務調査の対象を選定する業務をしていた可能性もあるため、税務調査の対策がとても立てやすくなります。また、税務署側も元税務職員だった人間からの提出された税務申告書については、普通に考えてある程度信頼してくれるという可能性も考えられます。いずれにしても、敵を知っているということになりますから、元税務職員などの経験がある税理士については、安心して依頼することができるでしょう。

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税務調査だけ依頼することはできるのか

税務調査の立ち会いについては、原則として普段から税務申告を依頼している税理士に依頼することになります。よって、消費税の還付請求を税理士に依頼したのであれば、その税理士に立ち会いを依頼することになります。ただ、自分自身で申告したあとに税務調査が入ることになった場合はどうすれば良いのでしょうか。税理士のなかには、税務調査だけ単発でも立ち会いを受けてくれる場合があるため、もしもの時には、対応可能な税理士を探すしかありません。なかには税務調査の立ち会い自体を得意としている税理士もいるため、もしもの時にはあたってみましょう。

とはいえ、消費税還付請求では非常に厳しい追及を受ける可能性が予想されます。その際に、自分自身で申告書を作っていないと、いくら税理士でも反論がしにくいのが実情です。より的確に反論をしてもらうためには、やはり申告書を作成する段階で税理士に相談しておくのがベストでしょう。

消費税の還付請求から還付されるまでの流れ

消費税還付入金
消費税の還付請求をすると、還付金については事前に指定した口座に振り込まれるか、または、ゆうちょ銀行で受け取ることができます。還付金が支払われるまでの期間については、その時の税務署の混み具合によって変わってきます。確定申告の時期などと重なると、2カ月程度還付までに待たされることもあります。ですから、還付金をあてにして資金繰りを考えることはあまりおすすめできません資金計画にはできる限り余裕を持っておくことが重要です。

還付請求をしたら税務調査が入ると考えたほうが無難

このように、消費税の還付請求については非常に難しいのが現状です。それでも消費税の還付請求をしたいという場合は、税務調査が入ることを前提に申告するしかないでしょう。または、課税事業者にならない規模で不動産投資をするという選択肢もあります。課税事業者は法人だけと勘違いしている人がいますが、個人でも課税対象売上が年間で1,000万円を超えれば個人でも課税事業者として消費税が課税されます。

ですから、不動産投資の規模を非課税事業者に留まる程度で運営していくというのも一つの選択肢と言えるでしょう。不動産投資を法人でやっている人の中には、不動産投資以外の売上も入ってくる人もいるようです。そういった場合は、できる限り売上をコントロールして、非課税事業者でいられるよう調整するとよいかもしれません。

これから事業を始める場合は、必ず外税での請求を

ちなみに、これから不動産投資以外の事業を同じ法人で立ち上げようと検討している場合は、必ず請求金額に消費税を課税するようにしましょう。事業を開始した当初は、自社製品や商材、サービスを販売する際に、できる限り価格を低くして取引先を増やそうとするケースがあるため、価格を内税のまま取引を開始してしまうケースがあります。非課税事業者の間はそれでも問題ないですが、課税事業者となって消費税を納税する立場になると、一気に消費税の負担が重くのしかかることになります。一度内税取引を始めてしまうと、後から取引先と交渉をして外税にしてもらうことは極めて困難です。

もしも内税取引をしていて、後で課税事業者となるとその負担の重さにびっくりする経営者の方がたくさんいます。そのため、これから事業拡大も視野に入れているのであれば、取引開始当初から必ず消費税はきちんと外税で課税するよう徹底しましょう。また、もしも内税取引をしている取引先がある場合は、正直に事情を説明して外税で課税してもらえるよう交渉しましょう。

消費税の課税については契約書に明記する

なお、消費税の課税対象取引が発生する場合については、不動産売買契約書をはじめ必ず消費税について明記するようにしましょう。契約書に商品やサービスの価格しか書いておらず、消費税について記載されていないと後で取引先から内税との指摘を受ける可能性があります。消費税については外税の金額を必ず明記し、うち消費税の内訳についてもきちんと記載するようにしましょう。今後消費税は10%まで上昇することは確定しており、その後も上昇する可能性も十分考えられます。消費税を確実に外税で請求できるよう、適切な契約書を交わすことがとても重要です。

まとめ

以上、消費税還付を個人で成功させるのは厳しい理由、また不動産の消費税還付を税理士に依頼すべき理由について解説してきました。

消費税還付を個人でやるのは非常に厳しいので、消費税還付に詳しい経験豊富な税理士に相談してみましょう。

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