不動産売却は「仲介」と「買取」どっちがいい?メリット・デメリットについて

不動産売却は買取、仲介

不動産を売却する方法は大きく分けて2種類あります。

どちらにもメリット・デメリットがあり、売主の状況や物件の条件によって最適な方法を選ぶことが大切です。

ここでは「仲介」と「買取」の違い、それぞれのメリット・デメリットについてご紹介します。

不動産業者に買主を探してもらう「仲介」

不動産売却 仲介
仲介とは、物件を購入してくれる人を、不動産業者の営業によって探してもらうという方法です。不動産を売却しようとする時、物件の持ち主が自力で買いたいと言う人を見つけ、契約するというのは困難です。

親族や交友関係の中でそう都合よく買主が現れることは少ないですし、大きなお金のからむ契約事をミスや漏れなく取り交わすことも難しいです。そのようなわけで、仲介によって不動産売却のプロである不動産業者に買主探しを依頼し、契約の際には間に入ってもらい取引を成立させる売主が多いというわけです。

仲介とは、「媒介」ともほとんど同じ意味を持ちます。仲介を依頼された不動産業者は、売主と交わした媒介契約の種類に応じて物件の売却活動を行い、買主への対応や各種契約書の作成、売却手続きを行います。

無事に物件を売却できた時には、報酬として売主から仲介手数料を得ます。宅建業法においては、仲介という言葉は使わず媒介と呼びます。宅建の試験でも、すべて媒介と言います。

不動産業者に直接購入してもらう「買取」

不動産買取

買取とは、不動産売却を専門とする不動産業者に直接物件を買い取ってもらう方法です。不動産業者の中には、査定後すぐに買い取るところもあれば、一定期間は広告を出し、それでも売れなければ自社で買い取るとしているところもあります。

不動産を買い取るということは、ある程度まとまった資金が用意できる不動産業者でなければ対応できません。そのため、買取に対応している不動産業者は限られます。

不動産業者の買取は、すぐに不動産を現金にできる点や売買契約のスケジュールなどに融通がきく点はメリットと言えます。

次に、デメリットです。そもそも不動産業者がなぜ買い取ると思いますか?

物件の規模などにもよりますが、大抵は買い取った金額よりも高く売れるからです。つまり、不動産業者の買取というのは、市場取引相場よりも安く買い取るのが基本なのです。ですから、買取を利用する以上は、割安な価格になってしまうことはある程度承知の上で、それでも早く現金化したいかどうかが判断の分かれ目となるでしょう。

「仲介」のメリット・デメリット

では、不動産を仲介で売却するメリットとデメリットをご紹介しましょう。

仲介のメリットは、相場に近い価格で売れる可能性があることです。不動産業者に購入してもらう買取では、どうしても相場価格より安い価格になってしまいます。仲介であれば、その物件を欲しいという人が現れれば、相場通りの金額を支払ってくれる可能性があります。

しかし仲介には、デメリットも多く見られます。代表的なものは時間です。仲介の場合、売却が成立するまでの時間は早くて3カ月前後、長ければ半年~1年以上の場合もあります。

つまり、欲しいと言う人が現れなければ物件はいつまでも売り出し中のままです。売れる時期の予測もつきませんし、自分の思うようなタイミングで売れてくれない場合もあるでしょう。売り出しから時間が経ってからやっと購入希望者が現れたとしても、大幅な値引き交渉をされ、相場より安い価格で応じるしかなくなる場合もあります。

また、物件の売り出しがインターネット・新聞広告・チラシなどのメディアで大々的に宣伝されるため、売却しようとしていることが近隣住民に分かってしまう可能性があることもデメリットでしょう。地域にもよりますが、コミュニティーの確立された地域だと、あらぬウワサを立てられる場合もあります。

仲介では、売主として物件を整え、内覧希望者に応対する責任もあります。物件が傷んでいれば補修やリフォームの費用を負担しなくてはなりませんし、内覧希望者を迎えるために清掃や片付けをしたり、専門のクリーニング業者を入れたりする必要もあります。内覧当日にはその場に立ち会い、内覧者からの質問などにも答えなければなりません。そのための費用や時間をしっかり取り分けられる人でなければ、難しいでしょう。

さらに仲介の場合、売主としての瑕疵担保責任の問題もあります。売買契約の内容によっても異なりますが、多くの仲介の場合、一定期間は物件の瑕疵に対する修理保証をしなくてはなりません。保証期間内に万が一瑕疵が見つかれば、物件が高く売れたとしても保証に費用を取られ、結果として買取と大差なかったという事態も生じるかもしれません。

物件が売却できた場合でも仲介の場合は、不動産業者に対する報酬として仲介手数料を支払う必要もあります。仲介手数料は物件の売却価格が大きくなればなるほど高額になるため、数十万~数百万円の費用が発生します。

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「買取」のメリット・デメリット

では、不動産業者が買主になってくれる買取のメリットとデメリットをご紹介しましょう。

先ほども少し触れましたが、買取の最大のメリットは、すぐ買い取ってもらえ、短期間で現金化につながることです。早ければ数日~1週間、長くかかっても1カ月あれば現金化できる場合が多いため、マイホームの買換えなどで取り急ぎ資金が必要な際にも、資金の目処を立てやすくなるでしょう。

また、仲介による売却の大きなデメリットである、瑕疵担保責任も買取りは免除になります。売却した後、瑕疵が見つかったらどうしようとおびえなくてもよいのは、買取の大きなメリットです。

買取では、住宅ローンの残債を売却と同時に相殺できることもメリットです。仲介でも、売却価格が住宅ローンの残債額を下回るケースもしばしばあります。その場合、差額を全額支払って売却しなければならないので、売れたと喜んでも、完全に赤字になることがあります。

もちろん物件の条件によっては買取でも赤字になる場合もありますが、買取であれば買主となる不動産業者自身がローン残債の相殺なども視野に入れた上で購入してくれます。売却後に新たな住宅ローンを組むつもりでも、面倒なことにはならないでしょう。

仲介では必要になる仲介手数料も、買取であれば当然かかりません。また、買取の場合は不動産業者が買主となるため、内覧希望者に対応する必要もありません。物件の清掃やリフォーム、内覧希望者の案内などはすべて不動産業者が行います。時間や手間が割けないと言う人にとっては、大きなメリットとなるでしょう。

さらに不動産業者が買主になることで、物件の売却が広く知られることはありません。近隣に気づかれることなく、すばやく売却することができるでしょう。買取には、このようにたくさんのメリットがあることがお分かりいただけたと思います。

ただ、先ほども触れたようにデメリットもあります。

第一に、相場よりも大幅に安い価格での買取になることです。不動産は、買うよりも売る方が何倍も難しいとされる時代です。ですからリフォームすることはもちろん、場合によってはリノベーションをして付加価値を付け、物件の価値を最大限高めてから市場に出すことが一般的になりつつあります。

そのためには、初期投資としての費用が必要です。ですから買取査定で不動産業者が買取額を決める際には、その物件を売りやすい状態に整えるためのリフォーム・リノベーション費用や人件費、自社の利益、各種手数料などの実費を差し引いた額を提示してきます。

そうなると、相場よりもかなり安い金額になることは無理もありません。買取額の相場としては、仲介での売却価格相場の6~7割になることが多いでしょう。

つまり売却価格相場が2500万円の物件でも、買取だと1500万~1750万円前後で買い取られるということです。物件が古く傷みが激しければ、さらに安い価格になる場合もあります。

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どちらも視野に入れておき、まずは査定しよう!

不動産査定

仲介、買取どちらにも、メリットとデメリットが存在します。仲介に適している人、買取に適している人について、まとめてみましょう。

「仲介」での売却が適している人

  • すぐに売れなくても困らないので、とにかく高く売りたい
  • 内覧者に応対する時間的余裕とリフォームなどで物件を整える金銭的余裕がある
  • 売却しようとしていることが近隣住民や外部に知れても困らない
  • 瑕疵担保責任を十分に負える金銭的・精神的余裕がある。または物件の状態が良いため、瑕疵の恐れはほとんどないという自信がある
  • 築浅・駅近・人気エリアなど好条件の物件を売却する場合

「買取」での売却が適している人

  • できるだけ早く手放し、現金化したい
  • 売却して得られる資金の用途がすでに決まっている
  • 売却しようとしていることを近隣住民や外部に知られるのは困る
  • 内覧者に応対している時間、またリフォームや清掃に費やす費用がない
  • 瑕疵担保責任を負いたくない
  • 買取の気楽さやメリットを考えれば、仲介と比較して価格が安くても構わないと思える
  • 築年数の経っている物件、旧耐震物件、郊外や過疎地の物件を売却する場合

ご自身の場合はどちらの方が適しているか、なんとなくイメージできたでしょうか?

まずは、仲介・買取どちらの可能性も考慮に入れて、両方で査定をしてみましょう。自分でも意外なほど高値を付けてもらえる場合もありますし、仲介と大して変わらない価格で買い取るとする不動産業者もいるかもしれません。

最近では、ひとまずは仲介で売り出し、一定期間内に売れなければ買取に切り替えるという方法も主流になりつつあります。

高く売れる可能性を最初から破棄することなく、挑戦できるのが良いところですね。時間的余裕や仲介でのデメリットを受け入れられるのであれば、ぜひ試してみてはいかがでしょうか?

物件を囲おうとする不動産業者にご用心ください

不動産業者に物件の売却について相談すると、ほとんどの場合で相場よりも高めの金額で決まると営業され、専任媒介契約の締結を要求されます。それらの不動産業者の狙いは、まず専任媒介契約を交わすことにあります。

専任媒介契約書には、いくらで募集に出すのかが明記されますが、後から変更できないというわけではありません。不動産業者は高い金額をチラつかせて期待を煽って早期に専任媒介契約を交わして、他社に物件を取られないように囲います。

専任媒介契約は3カ月の期間があるため、その間にちょっとずつ交渉して徐々に成約になる価格に値下げさせていくのです。

この仕組みを知らずに、高い金額につられて専任媒介契約を交わしてしまうと、3カ月間拘束されてしまいますので気を付けましょう。

注意すべき不動産業者の見分け方

不動産の売却に慣れていない方については、どの不動産業者に依頼したらよいのか迷うことと思います。特に投資物件を所有していると、さまざまな不動産業者から売却あっせんの電話やダイレクトメールがひっきりなしにくることと思います。

不動産登記簿は誰でも閲覧できるため、それを見て業者は営業をかけています。

最近では、一度断ったにもかかわらずしつこく営業する行為は禁止されているため、きちんと法律を守っている不動産業者はそもそもそのような営業手法をしていません。断っているにもかかわらず、何度も電話をしてくるような不動産業者には絶対に依頼しないようにしましょう。

またダイレクトメールに極端に高い買取金額を記載して送りつけてくるケースもあるようです。そういった数字にのせられて電話してしまうと、相手の思うツボですので十分気をつけて下さい。不動産業者からしつこい営業を受けている場合は依頼を見送った方が良いでしょう。

まとめ

「仲介」と「買取」はどちらもメリットとデメリットがあります。自身の状況や希望を勘案し選択することが大切です。

迷ったならまずは不動産会社に物件を査定してもらいましょう。「仲介」か「買取」を選ぶのはその後でも問題ありません。まずは見積もりを出してもらうところから始めましょう。

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