売れやすい共有持分の特徴とは?高く売れる条件や具体的な相談先を解説します!

売れやすい共有持分

不動産を共有名義にしているとき、各共有者がもつ所有権を「共有持分」といいます。自分の共有持分であれば、共有者の同意がなくても好きなときに売却可能です。

しかし、共有持分は特殊な不動産取引となるので、通常の不動産より売れにくくなります。トラブルを抱えた物件であれば、さらに売却はむずかしくなるでしょう。

そこで、この記事ではどんな共有持分が売れやすいかや、高値で売れやすい共有持分の特徴を紹介していきます。

共有持分の売却で不安を抱えている人は、自分の場合は売れやすいかどうか判断するための参考にしてみましょう。

なお、共有持分を売るときは専門の買取業者に相談することをおすすめします。専門業者なら共有持分のトラブル事例や関連知識が豊富にあるため、スムーズな売却が可能です。

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【状況別】売れやすい共有持分ランキング

共有持分を売りたい理由は、人によってさまざまです。自分の状況で共有持分を売ることができるのか、不安に思う人も多いでしょう。

実際の売買事例において、とくに多いパターンは「相続関係」「同居人・親族とのトラブル関係」「離婚関係」の3つです。これらを売れやすい順に並べると、次のようになります。

  1. 相続関係の共有持分
  2. 同居人・親族とトラブルになっている共有持分
  3. 離婚時の共有持分

各状況の具体的な売れやすさや、注意点などを見ていきましょう。

1位:相続関係の共有持分

相続では遺産分割によって共有持分が発生しやすく、親子や兄弟姉妹で共有名義にした不動産を巡ってトラブルになるケースが後を絶ちません。

当サイトを運営するクランピーリアルエステートでも、実際に相続絡みの共有持分について、下記のような相談を多く頂いています。

「相続で取得し3姉妹で持っていたが、相続協議時のいざこざから共有者間の仲が悪くなってきた。そのため売却したくても合意してもらえず困っている」
「共有者5名での遺産分割協議が整わず、売却をするにも相続登記すらできていない状況で困っている」
「売りたいのだが、共有者のなかに行方不明者がいて相続登記もできず困っている。」

このような悩みを持つ人は多く、相続と共有持分は切っても切り離せない問題です。

ただし、事例が多いからこそ不動産業者も対応に慣れており、売却のしやすさという意味ではトップといえます。

上記の相談例でも、すべて弊社で共有持分を買い取り、相談者は6日~1ヶ月半ほどで売却を実現しています。

相続から売却までワンストップで進められる

相続時の共有持分売却は、ワンストップで権利関係を丸ごと整理できます。

関係者全員が「遺産分割で後々トラブルになりたくない」あるいは「問題が複雑化している現状を清算したい」と思うので、話が進みやすいのです。

権利関係の整理がしやすいということは、関係者との交渉や法手続きの協力要請がしやすいということであり、不動産業者も売買にかかる人件費を抑えられます。

不動産業者も営利企業なので、可能な限りコストを抑えたいのは事実です。相続関係の共有持分は、他の状況と比べてコストを抑えやすいため、不動産業者にとって「比較的扱いやすい物件」といえます。

不動産業者にとっての扱いやすさは、売主側にも「良い売買条件を引き出しやすい」というメリットがあります。価格交渉もしやすいので、納得のいく売却ができるでしょう。

他の相続人が不明だと価格に多少の影響がある

ここまで解説したとおり、共有持分の売却では「不動産業者にとって扱いやすいかどうか」が重要なポイントとなります。

そして、相続時の共有持分売却では、他の相続人が明確になっているかどうかが、不動産業者にとっての扱いやすさに影響します。

相続人が何人いるか把握できており、それぞれの所在や連絡先がわかっていれば、権利関係の整理が容易なので売値も上がりやすいでしょう。

反対に「音信不通でどこにいるかわからない」「他に相続人がいるかもわからない」といったケースでは、それらの調査でコストがかかってしまうため、売却価格は下がりやすくなってしまいます。

相続人調査は弁護士の業務なので、上記のようなケースでは「弁護士と連携した不動産業者」に相談するとよいでしょう。不動産業者と弁護士がお互いに協力できるので、スムーズかつ価格への影響を抑えた売買ができます。

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2位:同居人・親族とトラブルになっている共有持分

相続関係の次に売れやすいのが、同居人・親族とトラブルになっている共有持分です。弊社でも、下記のような相談事例で買取実績があります。

「同居していた義娘・孫と関係が悪くなったので、退去して戸建の持分を売却したい」
「使用貸借状態で互いに弁護士を立てて退去の係争中だが、早めに現金化したい」
「親族に無償で貸している土地について明け渡しを拒まれており、息子の代に引き継ぎたくないので売却したい」

このような事情があっても7日~2ヶ月で売買が成立しており、長年争っているような状況でも、スピーディーなトラブル解消が可能です。

利害関係者がはっきりしているので不動産業者の手間が少ない

同居人・親族とのトラブル関係は、相続のケースと同じように「利害関係者がはっきりしている」という点が特徴です。

売却を依頼された不動産業者は、問題解決のために相手方と交渉に入ります。誰がどんな主張をしているのかわかれば、双方が納得できる着地点を探りやすいため、交渉しやすいといえます。

当事者にとっては根深く解決のむずかしいトラブルでも、第三者の立場からなら冷静な話し合いが可能です。不動産業者が介入することで、意外なほどあっさり解決するケースもあります。

トラブル内容によっては対応できない不動産業者もある

「売れやすさ」という観点で同居人・親族とのトラブル関係が2位なのは、内容によっては対応がむずかしい案件もあるからです。

問題が複雑すぎて交渉の着地点が見えない状況だと、不動産業のリスクが高くなるため取り扱いを断られる恐れがあります。

また、相手方との交渉で人件費がかかったり、裁判で訴訟費用がかさんだりと、不動産業者のコストが大きくなりすぎる場合も採算が取れないため避けられます。

トラブルに対応できるかどうかは、不動産業者の法律に対する理解度で変わるため、相続関連のケースと同じように「弁護士と連携した不動産業者」に相談するとよいでしょう。

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3位:離婚時の共有持分

最後は離婚をきっかけに共有持分を売却するケースです。弊社では、下記のような相談で買取実績があります。

「売主・配偶者・義父の3名で持っていたが、離婚に伴い自分の持分だけを売りたい」
「離婚協議がなかなか進まないうちに子供の進学が決まったため、早急に現金化したい」
「離婚済みで持分1/2を売却したいが共有者である元夫と話をしたくない」

これらは11~19日と、1ヶ月足らずでの成約を実現しています。

ただし、離婚時の共有持分売却は、財産分与や住宅ローンが支障をきたす場合もあるので注意が必要です。詳しい内容を見ていきましょう。

住宅の処分が前提なら不動産業者も動きやすい

離婚時の共有持分売却は、夫婦双方が住宅の処分で意見が一致していれば売れやすくなります。家を残す必要がなければ、共有持分の売却が離婚協議でトラブルの火種になることもありません。

住宅の処分で合意が取れていれば、不動産業者も配偶者側と交渉する必要がないので、スムーズに手続きを進められます。

なお、離婚協議中に自分の共有持分を売ったとしても、その売却益は財産分与の対象となる可能性があります。

なぜなら、婚姻期間中に築いた財産は、実際の名義にかかわらず折半するのが一般的な考えだからです。

Q2 財産分与の額はどのように決めるのですか。
(前略)家庭裁判所の審判では、夫婦が働きをしているケースと、夫婦の一方が専業主夫/婦であるケースのいずれでも、夫婦の財産を2分の1ずつに分けるように命じられることが多いようです。出典:法務省「財産分与」

例えば、夫婦がそれぞれ半額ずつ出資し、共有名義で家を買ったとします。この夫婦が離婚することになって、離婚協議中にどちらかが自分の共有持分を出資額以上で売却した場合、その売却益も含めて折半することになります。

ただし、財産分与の折半ルールはあくまで基本の考え方であり、実際は個別の事情や、夫婦の合意によって割合が変わります。

「財産分与トラブル」と「住宅ローン問題」が難点になる

離婚時の共有持分売却では、財産分与と住宅ローンについて問題になりやすく、そのことから売却がむずかしいケースも多くなります。

例えば、

  • 相手方が離婚後も住み続けたいと主張している
  • 住宅ローンを完済できず抵当権を抹消できない

といった事情があると、不動産業者としても問題解決が困難です。

夫婦それぞれの事情だけでなく、法律や住宅ローンの規約が複雑に絡み合うため、個々の案件で判断に大きな違いが生まれます。

細かい事情で売れやすさがまったく異なるので、まずは不動産業者に相談し、具体的な状況を話してみましょう。

高く売れやすい共有持分の特徴とは?

共有持分の価格は、共有不動産全体の価格と持分割合、そして不動産業者のコストを考慮して決めるのが基本です。

買取業者に依頼した場合、一般的な相場は「共有不動産全体の価格×持分割合×1/2」です。

しかし、条件次第では価格に差が生まれ、100万円以上の差が出るケースもあります。

とくに、下記にあてはまる共有持分は高く売れやすいでしょう。

  • 権利関係のトラブルを抱えていない共有持分
  • 持分割合が多い共有持分
  • 新築など優良物件の共有持分
  • 不動産需要の高い地域にある共有持分

それぞれの特徴を詳しく解説していきます。

権利関係のトラブルを抱えていない共有持分

権利関係のトラブルを抱えていない共有持分は、売却を依頼された不動産業者にとって「手間のかからない物件」です。

不動産業者側のコストを抑えられるため高値で売れやすく、現金化までの期間も短い傾向にあります。

もしもトラブルを抱えた共有持分を売りたいのであれば、売買実績が豊富で、弁護士と連携した不動産業者に依頼しましょう。トラブルを効率的に解消できるので、売却価格も高値になります。

弊社も全国の弁護士と連携している不動産業者なので、共有持分に関してお困りの際はぜひお気軽にお問い合わせください。

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持分割合が多い共有持分

共有持分は、持分割合が多いほど高く売れます。これは単純な数字の話だけではなく、共有名義不動産における持分割合の重要性が理由です。

共有名義不動産は、下記のように持分割合によって共有者のできることが変わります。

行為の種類 必要な持分割合 具体例
保存行為 共有持分があれば誰でも可能 現状維持を目的とした修理、不法占拠者への明け渡し請求
管理行為 持分割合の過半数(1/2超)が必要 短期の賃貸契約締結、資産価値を高めるためのリフォーム
変更(処分)行為 全共有者の同意が必要 長期の賃貸借契約、共有不動産全体の売却・解体

持分割合の過半数があれば管理行為が可能になるため、売却する持分割合が多いほど価値も高くなるのです。

持分割合によるできることの違いは、下記の関連記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

関連記事
共有持分 できる
共有不動産の利用・管理・処分には、共有持分の割合が密接に関わります。 少しでも共有持分をもっていれば可能なこともあれば、持分の過半数がないとできないこと、すべての共有持分(共有者全員の同意)がないとできないこともあるのです。 不動産の解体や処分など、重要な事柄ほど共有者の意思統一が必要なため、実現は困難となります。 自…

他共有者と共同売却すれば高く売れる可能性がある

自分の持分割合が少なくても、他の共有者と協力することで売却価格を上げられる可能性があります。

例えば、3,000万円の不動産を3人で1/3ずつ共有しているとします。単独で共有持分を売る場合、一般的な相場は「3,000万円×1/3×1/2=500万円」です。
しかし、2人が共同売却した場合、持分割合の多さから価格が上がり「持分2/3で1,500万円」になることもありえます。1人あたりの取り分が750万円になるので、単独で売るより250万円もお得です。

共有者のなかに売却を検討している人が複数いるのであれば、一緒に売却しないか相談してみるとよいでしょう。

新築など優良物件の共有持分

共有持分の価格は共有不動産全体の価格が基準になるため、不動産自体の条件が良ければ、共有持分の売却価格も高くなります。

例えば、

  • 新築・築浅
  • 駅から近い・交通アクセスがよい
  • ショッピングモールや公園など周辺施設が充実している
  • 水回りなどの設備が新しい
  • 賃料収入が安定している(賃貸物件の場合)

といった物件は、共有持分も高く売れやすいでしょう。

反対に、築古や瑕疵物件(なんらかの問題・損傷を抱えた物件)は、価格が大きく落ちてしまいます。

築古や瑕疵物件の共有持分を売る場合は、訳あり物件にも対応できる不動産業者へ相談するのがおすすめです。訳あり物件を再生・活用する体制を整えているので、売却価格も相場より高くなります。

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不動産需要の高い地域にある共有持分

不動産需要が高い地域にある物件も、売れやすく価格相場も高くなります。関東の一都三県や、地方の都市部など、不動産売買が活発な地域は共有持分も高値で売れやすいでしょう。

一方、人口の少ない郊外はどうしても売れにくく、価格も安くなりがちです。相場より低い価格になったり、売却できないケースもあるでしょう。

郊外で共有持分を売るときは、地元密着型の不動産業者に相談してみるのも1つの方法です。地元にしかないネットワークを活用し、買主を見つけられるかもしれません。

共有持分の売却はどこに相談すれば良い?

共有持分も不動産の一種なので、売却するときは不動産業者に相談します。

しかし、共有持分は複雑な法律問題が関わる場合も多く、不動産業者にも専門的な知識が必要です。

そのため、一般的な不動産業者である仲介業者より、共有持分を専門に取り扱う買取業者に相談することをおすすめします。

共有持分専門の買取業者であれば、トラブルなくスムーズに共有持分を現金化できます。

「共有持分専門の買取業者」ならスピーディーかつ高額買取が可能

買取業者とは、自社で物件を直接買い取る不動産業者です。

不動産業者が買主となるので、広告で募集をかけて買主を探す手間がありません。早ければ相談から2日程度で、共有持分を現金化することができます。

不動産の専門家が購入するため、契約不適合責任(売買後に問題が発覚したときの売主の責任)も免責されます。後からトラブルになる心配がなく、安心して売却可能です。

また、共有持分を専門に取り扱う業者であれば、買取後の活用方法も熟知しているので、高値で買い取ることができます。

弊社クランピーリアルエステートも、共有持分専門の買取業者として多数の買取実績をもっています。どんな共有持分でも積極的に買い取っているので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

トラブル物件・少額物件など、他社で断られた共有持分でも積極的に買い取ります!

安く買い叩こうとする悪徳業者には注意

買取業者に依頼する場合、不当に安く買い叩こうとする悪徳業者には注意しましょう。

共有持分を売ろうとする人はなんらかのトラブルを抱えている人が多く、悪徳業者はそういった弱みに付け込みます。

先に解説したとおり、共有持分の相場は「共有不動産全体の価格×持分割合×1/2」が基本です。

相場より安すぎる査定価格を提示されたら、納得できる理由があるかしっかりと問いだしてみましょう。

仲介での売却はむずかしく取り扱い業者も少ない

不動産売買では、買取業者以外にも「仲介業者」がいます。買主を探して仲介手数料を取る不動産業者で、一般的にはこちらの業者を思い浮かべる人が多いでしょう。

仲介業者の手数料は、宅地建物取引業法と国土交通省(旧建設省)の告示で上限が決まっています。

売買額 仲介手数料の速算式(簡略化した計算式)
200万円まで 売買額(税抜)×5%+消費税
200万円超~400万円まで 売買額(税抜)×4%+2万円+消費税
400万円超 売買額(税抜)×3%+6万円+消費税

参照:e-Govポータル「宅地建物取引業法 第47条」
参照:国土交通省「不動産流通について  昭和45年建設省告示第1552号」

上記のように仲介業者には手数料の上限があるため、買取業者に依頼するより売主の利益は高くなる可能性があります。

しかし、仲介業者は買主を0から探す必要があるため、売却まで時間がかかるというデメリットがあります。

共有持分のように特殊な不動産売買となると、いつまで経っても買主がみつからない恐れもあるでしょう。

仲介だと買主がつかないリスクもある

仲介で買主を見つけにくいのは、対象となる買主が主に「一般の人」「個人投資家」であることが理由です。

一般の人の多くは、自分が住む家として不動産を探しています。共有持分だけ買っても実際に住めるとは限らないため、そもそも購入候補に挙がりません。

個人投資家にしても、自由度が低くトラブルになりやすい共有持分より、より資産価値の高い物件を買うのが普通です。

これらのことから、仲介で共有持分を売るのはむずかしく、買取業者に相談したほうがよいといえるのです。

まとめ

共有持分について、売れやすい状況や条件を解説しました。

共有持分は通常の不動産と比べて売れにくいですが、専門の買取業者に相談すれば、最短2日での売却も可能です。

売却について不安や疑問があれば、まずは無料査定で価格を調べつつ、具体的なアドバイスを聞いてみましょう。

知識と実績が豊富な買取業者であれば、状況に合わせて最適な買取プランと価格を提示することが可能です。

共有持分の売却でよくある質問

共有持分だけでも売れますか? 

はい、売却可能です。土地や建物の一部ではなく、不動産における権利の一部を売却することになります。

共有持分はいくらで売れますか?

「共有不動産全体の価格×持分割合×1/2」が基本的な相場ですが、細かい条件次第で上下します。

高く売れやすい共有持分の特徴はありますか?

権利関係のトラブルを抱えていない共有持分や、持分割合が多い共有持分は高く売れやすいでしょう。

トラブルを抱えた共有持分でも売れますか?

弁護士と連携した不動産会社へ相談すれば、売却と法的な問題のサポートも受けられます。

共有持分の売却はどこに相談すればよいですか?

「共有持分専門の買取業者」へ相談しましょう。共有持分の売買に関する知識と実績が豊富にあるため、スムーズかつ高値で売却が可能です。→共有持分専門の買取業者はこちら

最終更新日:
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